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每週樓市評論
空置稅成效還看政府手段

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-06-17

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*轉載自2018年06月16日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

在宏觀的環球量化貨幣因素下樓價不斷上升,我們追求的不應是終止樓價上升,而是追求樓價上升合乎量化貨幣的比例!如果市場上資金多了一倍,但資產貨品沒有增加的話,樓價就有機會上升一倍才合理,相反如果資金上升一倍但貨品反減少了一半的時候,那樓價是可能增加四倍才對!這是一個供求定律,因為如果不合乎量化的資金比例,可能也代表了我們的財富蒸發了,這雖然是一個粗糙的比喻,因為貨幣可量化也可回收,回收的時候就要面對樓價跌了,但貨幣從來容易量化卻難以回收,所以必須要明白以上邏輯才可掌握到「不買樓的風險」!

我認為,作為政府應該保護的不是樓價高低,而是如何在樓價上升中做好社會上的機會與財富的分配,現在香港的樓市最大問題其實不是樓價急升,而是樓價上升的同時對一些人而言是更有利,對另外一些人而言是更不利,無論實際經濟上如是,在文化價值觀念更也出現偏頗的失誤,包括多年來對美國甚至加息周期的迷信,令到實際加上思維也令到香港很多人失去了機會!

近期奇怪的是普羅大眾對政府放風空置稅是以繼續破頂和更加熾熱去回應!反而發展商對比之下顯得份外緊張!空置稅有沒有效?是在乎政府是否掌握到關鍵位,即是「識唔識玩」了!?

為何樓價長升不跌除了因為宏觀的資金泛濫外,正正也是因為樓市辣招令成交減少。2011年到至今,市場二手放盤量大約減少70%,減少了如此多供應,樓價怎會不升!?當減少後的整體成交份額正好能被消費者三角形的頂端人士能夠完全控制及主導!香港樓價當然長升不戰,但我重申樓市辣招本來是正確的方向,但當這正確的短期應變策略變為長線政策的時候,副作用便大了,樓盤減少就成為了市場成交少的保證,那麼愈有錢的人自然富者愈富,為何樓市可以在大多數香港人負擔不起的情形之下樓價繼續上?當龐大的香港房地產市場成交愈來愈少,時間一拖長,得益者財富增長就會快過及強過供應量,於是財富效應就會衍生,愈須U升誰會放盤?「只要買得起的人多過供應量,樓價便確保上升!」但同樣道理,要化解樓市升災正正是可以掌握這個原則,「供應量不需要多過需求,只需要多過有能力支持高樓價的人已可以了!」,因此空置稅有人會覺得可怕,有人會覺得虛招,其實在乎政府如何運用,今日的樓花供應量雖然不可以滿足市場,但正正是已經多過市場成交量了,空置率雖然政府的數字被指有水份,其實也已在不斷上升軌道上,於是空置稅的確已出師有名,可否改變大局在乎政府出手幾重手及後著的能力了。






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