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每週樓市評論
空置稅是樓市調整契機

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-06-13

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*轉載自2018年06月13日的大公報

(按圖放大)


原文:


樓市長升不止!
我們甚麼也不可以做!?

不對!
如果樓價向上是因為宏觀的經濟環境因素的話,尤其是面對環球量化貨幣,我們追求的不應是終止樓價上升,而是追求樓價上升合乎量化貨幣的比例!如果市場上資金多了一倍,但貨品沒有增加的話,樓價就有機會上升一倍才合理,相反如果資金上升一倍但貨品反減少了一半的時候,那可能樓價是可能增加四倍才對!這是一個供求定律,因為如果不合乎量化的資金比例,可能也代表了我們的財富蒸發了,這雖然是一個粗糙的比喻,因為貨幣可量化也可回收,回收的時候就要面對樓價跌了,但貨幣從來容易量化卻難以回收,所以必須要明白以上邏輯!

作為政府應該保護的不是樓價高低,而是如何在樓價上升中做好機會與財富的分配,現在香港的樓市最大問題其實不是樓價急升,而是樓價上升的同時對一些人而言是更有利,對一些人而言是更不利,無論實際經濟上如是,在文化價值觀念更也出現偏頗的失誤,令到實際加上思維也令到香港很多人失去機會!

很多官員也不理解現今的樓市結構係只會令價格不斷向上,除了資金氾濫外,影響樓價的其他重要因素,包括放盤量少過成交量,政府長期只顧一手供應量,不知道一、二手市場相加才等於市場供應量。2011年到至今,市場二手放盤量大約減少70%,減少了如此多供應,樓價怎會不升!?

另外,市場定律是消費者三角形的頂端去接收市場的,即是說成交愈少樓價就愈容易貴。要樓價放緩,首先要改變成交少及放盤量低這兩個結構因素。

最近政府放風打算推出空置稅,政府表示一手已落成未出售單位係9,000個,但當中不少水份,單靠釋放估計的實際約3,000個空置單位,不足以影響市場,因此做好空置稅的效果,一定要加料,我認為應該活化二手市場放盤量,只要放寛二手細單位業主一換一的換樓限制,譬如800萬物業的首期由4成變為2成,整個市場就會令細單位放盤量大增,當一、二手放盤量多過成交量的時候,根據市場定律價格就應該出現放緩,甚至下跌了。

我一直認為空置稅知易行難,但是我是支持政府的方向的,這是應該做的事,這樣做可以在低息期減低發展商「雲f」囤積樓盤,待價而沽的空間,事實上,大家可看圖表,香港的一手樓空置率雖數量仍不大卻的確已形成了上升趨勢。

很多人忽略了空置稅真正的殺傷力是「後著」,象徵了政府管制已經踩入發展商的心臟,可以出手管一次就可以繼續出手管七次啊!新的時代始終也有來臨的時候呢!






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