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每週樓市評論
樓價下跌的可能性

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-06-06

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*轉載自2018年06月06日的大公報

(按圖放大)

原文:

人們都說我是樓市大好友,很多傳媒也稱我為最準樓市分析員,但現在樓價已高聳入雲,卻仍有強大的上升動力!因此,我近年在撰文報告樓市強勢之餘,我也大力提倡風險管理,讀者必須具有更成熟的理財觀念,讀者不應該只是選取我對「不買風險」的樓市分析,我還有一個發表差不多二十年的理論就是「災難必然論」!災難總是無常地在我們想不到情形下出現,現在幾乎每日我都會收到讀者的多謝,因為他們在過去幾年都有追隨我的觀點去入市,但我必須提醒他們要贏就要懂得輸,長勝將軍的好習慣就是不要只感性地相信自己的觀點,永遠留有一手,縱使我們看不到樓價有下跌的時間表,也必堅持這「贏的習慣」!

不過,大家不要以為我看不好樓市或者對樓市的觀點轉軚,我見有些朋友會將我提倡管理風險的字句放在討論區作去做文章說我轉軚,令我啼笑皆非的!

將來的樓價會怎樣下跌?在現在的新常態下,舊常態的令樓價跌的因素大部分都不會出現,未來樓價跌會有幾種因素要留意的,除了我曾發表的(1)資金流走(如M3的減少),(2)監管行為(如樓市辣招),(3)止賺行為(如騰訊的大股東出貨!)!今日我想再說多一點止賺行為!

止賺和止蝕的形態不同,市場上的集體止蝕行為往往是因為大部份人都借貸太多,所以大家都鬥快壯士斷臂,愈早止蝕損失愈少,但是止賺行為則是人人也不同的個別決定,去到一日,如果止賺行為增加引起放盤量增加而多過成交量的話,樓價就有下跌的機會,當然業主社群悲觀情緒上漲也會令到放盤量增加,但必須要放盤量多過成交量才會令到樓價下跌,否則就不會成為長遠下跌因素,過去十年約有二十萬人落錯車,即是說賣了樓之後因為樓價上漲不能返回市場,他們往往在市場有足夠唱淡氣氛下賣出,甚至在一手供應量增加下賣出,但是他們不了解新常態下,二手放量盤其實才是佔市場大多數,當市場一片向好,一手供應量增加,但二手放盤量卻大減的時候,樓價就會繼續升,這個止賺行為便成為錯誤決定!

另一個重要觀點就是我輩(即是50-59歲)這統計上的人口板塊,我們是香港人口中最多的一群,現在樓市向上,其中之一原因是我輩正在經濟最強的歲月,但是隨著我們這社群走向年老,也隨著我們身體的機能毛病增加而沒有那麼進取,止賺的心態就會日益濃厚,我認為隨著香港人口老化止賺行為會增加,不是很難就能夠增加得多過成交量,我們要對這方面及早有認識,不過我再次強調要等到這一天,恐怕還要起碼過二、三年甚至更久,眼前我們面對的中短期情況,樓價仍然是「不買的風險」遠高於「買的風險」很多、很多!






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