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每週樓市評論

樓市下跌3點因素

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-05-06


*轉載自2018年05月05日iMoney智富雜誌

(按圖放大)


原文:

年初時我評估今年樓價會因為「財富效應」的關係升幅比去年更大,一些網民認為我這位所謂「最準的樓市評論員」被勝利沖昏了頭腦!在當時樓市已處高峰下仍繼續唱好!市場來到今天的趨勢大家都很清楚了,財富效應升幅的確是可怕的,最近連屯門居屋「龍門居」錄得多宗破頂成交,同時屯門單幢式物業「好勝大廈」及「萬寶大廈」分別市場亦錄得$13,000一呎及$15,000一呎成交,看到樓價升幅並不是愈高愈慢,而是愈高愈快,因為有資產者的購買力不是來於收入,是來於他自己的資產升值,當遇上樓市景氣的時候,這種爆炸力自然是驚人的,樓市難道沒有下跌的機會?我不同意很單純地去看好樓市,因為每次我評估樓市向好都是基於我已盤算了它下跌的因素,既然現在的市場已經如我之前所料的趨勢,那我是很應該提醒市場有甚麼下調的機會,我提出不是認為會下調,而是認為這些因素不應該忽略,我強調以下的因素我認為是離出現危機仍遙遠的,但是不等於不會隨時來臨呢!

(1)資金流的改變
美匯近期由下跌趨勢回復了短期強勢,我們看到剛公布的香港3月份M3(泛指總存款量)是進一步減少!美元是連續性流走!而人民幣亦連續性流入!如果說:「影響樓價的因素其實是貨幣!」現金流會否改變,我們投資地產的就要小心!

(2)監管行為:中國實施的宏觀調控已經二十多年了,我們很少聽到泡沫爆破令人傾家蕩產,因為根本宏調之下是低泡沫的,我們見到的生意倒閉,大多數都是因為內地突然之間作出監管行為!例如令市場上銀根大減,類似例子其實已經在香港出現,在中資佔香港市場日益主導的時候,類似的氣候我們要習慣,去到一個時刻,若中央覺得香港資金過份氾濫時,一樣有機會出現強勢的監管行為,到時最大的風險就不是泡沫爆破,是監管行為了,這個新的市場秩序很大機會出現,我認為香港人要習慣一下。

(3)止賺行為:一些科網股包括騰訊升得太高就會引起止賺行為,這些止賺行為的出現不是因為它的股價不值,而是因為賺得太厚,技術上需要獲利回吐鞏固一下、遇上止賺行為可能是入市時機,但高價亦可能一去不復返,重點在於之前股價是否在泡沫下成長,樓價也如是,當樓價升到一定程度,高處不勝寒要賣樓止賺的人若多過市場成交的時候,那樓價就會面對微調了!

總結以上3點,我們看不到樓價會有97年之後的深度調整的機會,正如之前所說,輸錢永遠都是準備不夠的人,樓價跌一兩成,可能是實力雄厚有準備的人的入市機會,但是對於無準備的人或者勉強進行投資的人就是一個末日了。



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