每週樓市評論

莫對人性化市場天真

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-04-04

*轉載自2018年04月04日的大公報

（按圖放大）

原文：

我非常支持特首林鄭月娥最近在一個演講場合呼籲香港人應為下一代開放環保意識，的確「有很多小朋友或許不懂得出聲」！有人回應特首說香港有住宅數量273.3萬個，而家庭數量是250萬個，即是說「香港有足夠單位給予現有家庭有餘」，我認為這個數據只可證明現有住宅單位仍有空間去作供求管理，但如果以此數據來覺得香港已有足夠住宅單位而不需要急於開發土地的話，這些觀點是無知而且十分危險的！市場是充滿人性的，而人性的欲求正正將結構扭曲，我們就看看數據吧。

香港250萬個家庭裡面，1人家庭是45萬個，2人家庭是72萬個，大家可看到1人及2人家庭已經佔了117萬個，那即是說其他人是集中居住在剩餘的單位上，如果用這數據去看，香港4人或以上家庭約有75萬個，這些就是剛需的根源了，而近年新起的樓花單位是以0房至1房等納米單位為較主流的，即是說絕對不符合一些人以為三個人為平均家庭人數的理想期望，而在我們的人口結構裡面，最大的人口板塊的如筆者等年長人士，我們的家庭未來10年將面對分支，即是子女很大機會在結婚後搬出去，而香港離婚率亦高，近5年平均每年有2萬宗離婚判令，這個亦是將一個完整的家庭再分支，當然，有關住戶數據是沒有計香港22.7萬個流動人口，而我們是否要規定1人住一個單位的要作出改變？這個是牽涉倫理及道德的問題！不是紙上談兵可解決到，而沒擁有物業的人，如租樓或者住公屋亦會因他們的願望而成為一個需求，當然有一些公屋人士是照樣買了樓的，這個雖然未必合乎房屋條例，正正如此，有關問題亦令到評估房屋政策更加複雜。

市場充滿人性，人們擁有了物業後心態會有所改變，香港有170萬可售單位，這170萬可售單位亦會有其主觀願望而令到市場在不同階段有不同變化，置業者買得物業之後往往有四個階段，這四個階段不是每個人都相同，但是大多數人都有以下不同的心理階段，第一階段就是「短線獲利」，很多人有了物業後都會追求短期獲利（包括短炒），很多年輕人以為短期內賺得最多就是一本萬利之道了，但在樓市辣招之下，短炒獲利這個很多人必經階段都已經受到抑壓，短炒的減少令到市場風險減少，而且穩定性是提高的，也因此我不可以用以前的方式去看樓市，第二個階段就是「長?」，長?即是當業主有了實力之後，他就會知道長線獲利比短線獲利更要好，因為「訓著覺也可以賺到錢」，以及很低的管理成本亦可以賺錢才是最高效率的，第三個階段就是「增持」，既然知道「長?」高效率「HEA」住做是最化算的，自然會加碼投資，集郵式置業了，第四個階段就是「止賺」，止賺就是他覺得賺到一個程度之後，會因為追求更好而把投資賣出，當然去到這個階段所謂更好可以是更好的投資，亦可能是安心，及追求錢以外更加好的其他東西，人有了錢，追求就不一定被金錢所束縛，有人發財立品！當然亦有人疲於奔命繼續追求金錢！以上我們看到人性不同階段在花花世界裡面，但我想說，我們要知道整個市場是人性化去回應的，這個本來就是香港的優勢，但是香港人突然間想得很理想化，用一些批鬥、扣帽子、或者排除異己的方式去討論一件事，沒有做到解決問題，反而成為維持在一個鬥爭階段。

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