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每週樓市評論

地產龍市也有回調

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-03-28


*轉載自2018年03月28日的大公報

(按圖放大)


原文:

正如我去年12月的評估,今年樓市因為資產升值的財富效應令樓價勢如破竹!筆者在09年之後全力叫人買樓,這是基於「買有風險,不買也有風險!」的概念,當時我覺得大部份人都在環球量化貨幣下忽略了「不買樓的風險」,所以勇於逆市唱好,但是市場發展到現在,似乎有一些人盲目看好,所謂盲目不是說看好樓價是錯,而是忽略了上升的過程中也必須會有價格調整的階段!當心理準備不足的時候,遇上樓價下跌就會容易恐慌,受到樓價下跌時悲觀的論調所影響,甚至乎可能會在「嚇親」之下,埋怨主張入市的家人!因此而損害感情就不好了!

正如我的「龍市理論」所說,新的中國式低泡沫聚積的市場,是不會存在過去服務泡沫爆破的牛熊市的勢態,只會出現「龍市一期」(樓價向上)及「龍市二期」(調整鞏固),龍二之後就是龍一,龍市理論最重要的參考觀點就是浪比浪高,每次調整之後,正常都是不應該低過上一個鞏固了的谷底,本文就想探討這個未鞏固的區間,這就是可能在上升過程裡面面對的短暫跌市了!樓市上次的鞏固期的谷底(龍市二期)至今已經上升了10個月,現今的價格有10%以上是未經市場鞏固的,現在入市當然可以但必須做好隨時下跌調節的準備,新常態不會出現泡沫積聚,但是不等於不會出現微調或者深度的微調!

2015年8月我鮮有地出貨,賣出我持有的新港城及康樂園單位,並且在之後做了重新的資產配置,在當年9月我接受了某大傳媒的專訪,本人強調樓價應該是時候調節了,但跌幅不會超過2成,結果在9月之後,樓價的而且確出現了較大的調整,即是說在09年新常態之下,亦有調整的時候,好友莫張狂,更加不應該盲目入市,在新常態之下一定有跌的時候!當然新常態還有另一個新的階段,我們可在龍市理論的硏究對象「騰訊」股價上看到,「騰訊」業積和股價仍在健康向上的趨勢中,但近期波幅大了,大股東也願低價減持,這不是市況或持股者經濟欠佳,而是賺利豐厚下的「止賺」,當愈多宏觀經濟不穩因素的時候,止賺行為便會增加,最後可能在成交量少的市場產生短暫時間的緩衝價格作用!這財富現象同樣會在樓市出現,因此如覺得樓價一帆風順只升不跌,太天真了!又如果見到樓價下跌5至10%就認為樓價會骨牌式下跌也太天真了!止賺行為增加是因為有錢人有條件放棄小小賺價去做更好的資産配置!在這金錢遊戲的大贏家仍是有錢人!

當然要說樓價下跌,在這個市道其實難度很高,但我認為君子愛才,取之有道,我作為樓市最大好友,雖然我是有能力清楚預測過去幾年的市道,但是我是有責任將其中的風險向公眾作出更強㤠提醒!

樓花市場有個別項目價格開始和二手相若,不過買家在享受樓花特惠優惠按揭計劃的時候,要為自己做壓力測試,因為政府的壓力測試在樓花市場未必適用,如果不量力而為的話,消費者容易成為大升市過程裡面其中的第一滴血,當然個別小部分工廠及商場的劏場亦是有機會蝕錢的項目!買家也應審慎考慮有關劏場推銷的項目是否和市場真實地配合!

各位,買樓是一個複雜且高風險的投資,即使樓價向上也不能夠單靠跟風,因為如果投資概念不足,當樓市恐慌的時候你亦極可能也會因為跟風而下車,一樣可以「輸到無朋友」,要努力去自我充實,根據自己的風險結構做決定,提醒就是我可以為你們做的本份了!




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