每週樓市評論

想辦法讓上車客更易入市

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-03-21

*轉載自2018年03月21日的大公報

（按圖放大）

原文：

見樓價不斷向上，有博客慨嘆：「香港好，但不代表大多數香港人好！」我認為，也可以說：香港好，並不代表「全部香港人好」，因為在量化貨幣下得益的有資產者並不是少數！而感到失望的無資產者也不算是大多數！

我們看看數據，香港大概有170萬個可售單位（包括能轉讓的公屋及居屋），即是說用家庭人口平均3個人去計，我們是可能有數百萬房地產的既得利益者，當然其中有不少人是擁有不只一個單位的，但是以上的數目，無論怎樣折扣也好，我們都會相信得到樓價上升紅利的人應該是有數百萬人！香港的貧富懸殊的難以處理及錯綜複雜正正是貧富參半！如果我們好像美國的1比99絕對性的貧富懸殊，可能透過社會改革、或者自我敗亡可以去改變！

但是貧富相若的社會是很難訂定政策去平衡的，因為兩者的民意都是勢均力敵，最佳的例子就是租務管制了，如果現在要重訂租務管制一定不可以回復到昔日的租管般有效，因為業主社群一定會出來反對，在勢均力敵之下極大機會都是會做到一些「唔咸唔淡」的政策，因此在政治問題未必那麼容易解決的現實下，政府只可以是由市場分配的方向著手，怎樣疏導有資產者？將他們的購買力疏導去一個合適的地方？2010年樓市辣招去應付環球量化貨幣的時候，雖然正確，但採用的都是短期措施，就是將現有的既得利益有資產者的購買力抑壓，但抑壓怎會是一個長期的方案？最後這些抑壓購買力聚積到一定情況就會爆發，父幹一族就是一個好的例子，你抑壓父親，父親最後就會提早及特別容易幫兒子去買樓，最後不是疏導到聚積的購買力，而是分裂及增加到新的需求出來，而且這些新需求的實力很大機會比原本的上車購買力強勁！這個就是將短期政策變做長期的不好處，而且長期政策抑壓的既得利益者，他們的購買力不會因為政策的抑壓而停止膨脹，隨著樓價升值，有資產和無資產者的實力只會愈差愈遠，貧富的縮窄其實是要靠樓市辣招buy time（買時間）下製造不對等的市場活動能力（即上車及換樓比投資者更容易）去重新分配！

近年樓市辣招已經本末顛倒，在政策下，投資者的活動能力已比上車/換樓人士更大！他們的財富更在不斷膨脹之下，衍生到今日的不同板塊移動的財富效應！我們應如何去規劃這些原有的購買力？最好的做法就是將他們擁有超過一個的單位打主意，用方法獎勵他們持有更少單位而增加市場上的供應單位，洪水不可堵塞只可疏導，這個堵塞需求的害處眼見不到，但會日積月累的澎湃。

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