每週樓市評論

樓市向下調整時辰未到

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2010-11-12

*轉載自2010年11月12日的經濟日報

(按圖放大)

很多人說現在是迷茫及不確定的年代，因為國際金融市場扭曲無常地作出改變，令很多人也意料之外，但筆者仍然決定為樓市作出評估，我認為商人應盡言責，將市場的理解向公眾分享提供清晰的參考。

筆者一向在本專欄也認為樓市隨時有下跌兩三成的可能，但這不是認為樓價太高，而是樓市近年上升太快，總有技術調整短暫向下跌的時候，但這種調節是不應該恐慌的，相反，不入市的風險其實更高。

之前太多人恐慌樓災，其實樓災出現要符合兩個因素，一是供應量增加，一是借貸率上升，我們亦可以此作為評估樓市到頂的理論基礎。

供應量增加會影響樓市容易下跌，但是現在太多人將注意力放在一手土地供應上，卻忽略了二手市場的供應量，香港二手市場的可售單位有140萬以上！只要當中多1%放盤也有14000個之多！09年4月的小陽春，正是因為普遍財政穩健的二手小業主覺得樓價太平，於是少人放盤而令樓市供不應求而來，但到了今天樓市不斷上攀，始終會去到一個程度會吸引到較多的業主放盤，到樓盤增加量累積到一定程度，簡單的供求效應便可接收複雜的樓市局面，樓市會因為供過於求而下調！現在高通漲及港元隨美元不斷下跌，令很多業主不敢放盤形成了假的供不應求，但大家記著，二手市場隨時可以因為市場氣氛的改變，而令放盤量在頃刻中大增！

而借貸率上升亦會令樓市可跌完再跌，上帝要你滅亡，先要你瘋狂，不過我認為樓市會再暢旺多起碼半年，才可以令借貸率上升到有危機的份量，明年有機會有衝擊的。

之前，很多人看淡樓市，但是其實沒有以放盤量及借貸率上升為基礎的，所講的樓價貴只是覺得，是情緒化而已。

未來，面對各國的狂印銀紙，中港陣型已無選擇，只好用減低借貸以達『去槓桿化』，成為另一種市場新常態(new normal)了！

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