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每週樓市評論
樓花特惠按揭 風險隱憂

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-03-09

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*轉載自2018年03月09日的經濟日報

(按圖放大)


原文:

按揭是置業的重中之重,按揭成數高低,不單只影響買樓成本,也影響風險和機會,因此政府如何平衡有關的政策也將影響市民的福祉,按揭政策放得太寬鬆市民就承擔太多的風險,但將按揭政策收得太緊,亦會令一些市民承擔失去機會的風險。但其實風險高低是在於整體風險策略,除了按揭成數之外,壓力測試及入息比率如何互相配合也影響到風險的高低。

樓市辣招雖成功將香港的按揭風險大大降低,但是買600萬以上要四成首期卻令到很多想換樓人士失去上游的機會,隨著樓價上升,僵化的按揭規限亦開始令到上車失去了機會了,最後市場成交就會益了一手發展商,不少發展商更利用特惠的按揭去吸引客戶,市場購買力聚焦到一點,加上超額認購的效應自然容易達到破頂提價作用,跟著二手市場也用樓花新高來做樓價的折扣指標。而個別樓花特惠按揭計劃因對買家的入息要求過份寬鬆,也製造較高風險的消費群!

但是云云發展商之中,我覺得最近新世界的(新世代首次置業計劃)是值得欣賞的,筆者不是有關樓花的地產代理,但根據傳媒及發展商的資料,有關計劃是為買家提供92.5%按揭,卻務實地保留壓力測試等入市門檻,有關借貸優惠計劃可10年後才需要轉移,有異於其他個別樓花的優惠按揭要兩三年後再找銀行轉按的高風險!發展商顯然沒有就有關超額認購的特惠計劃作一個破頂提價的部署,息口也公道,很不錯,筆者撰此文,只是想提倡發展商在提供高成數低首期按揭計劃令更多市民得到機會同時,也應配合其他細節以令風險合理化,始終商營機構不是開善堂,我們只應要求他們做生意過程裡面是充分發揮社會企業責任已經足夠了,可能會有人認為有關計劃發售數量太少,正正是因為數量太少,我認為市場及公眾應該要正面支持,讓發展商可作更大範圍嘗試。






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