每週樓市評論

美國泡沫若爆破港樓面臨「升災」

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-03-08

*轉載自2018年03月份的信報財經月刊

（按圖放大）

原文：

很多朋友對明年樓價的升幅都有所保留，但我仍認為明年、甚至未來幾年香港的樓價，我們也應預算會繼續大步前進！

09年之後的環球量化貨幣令資產價格上升，但是香港人仍然對樓價上升以情緒化的態度及邏輯去面對，花了好幾年時間去埋怨炒家，直至到了近年，大部份人才知道市場上已經沒有短炒炒家了，但人們仍然是花時間去唏噓樓價升得太快的情意結上！我認為，因量化貨幣而令資產價格上升實際是有三個階段，(1)資產價格上升！(2)財富效應！(3)國際財富轉移！。

2018年我認為正是資產價格上升進入第二個階段「財富效應」了，有資產者的購買力雖然要面對「樓市辣招」等宏調抑壓，但這只能起短期作用，當一段時間後，原本手上的資產因繼續水漲船高自然得到可觀的回報，於是第二個循環的購買力衍生，新一輪循環購買力的衍生不是因為按揭泡沫而來，反而是源於沒有按揭而累積及衍生的硬實力，我們看到迎年樓市本來只聚焦成交在上車細單位，現在不同板塊都在移動了，連車位價格也屢創新高，而且投資氣氛亦熾熱，原因很簡單，就是大家得到新衍生的財富後，只會追求更多的資產，當然息口持續低迷繼續是一個相當大的誘因啊！但最令人擔心就是第三個階段即國際的財富正開始由資金流動去轉移！

甚麼是「國際的財富由資金流動去轉移」？
普遍香港人也忽略一個重要的問題，就是環球量化貨幣最後的結果是甚麼？其實是貨幣的貶值，為何我們過去幾年量化了很多資金，但卻看不到太多貨幣的貶值？因為各國其實是一起量化，但是這種一起量化其實只是初期的平衡，去到一個階段這種平衡總會結束，一些大而弱的國家很大機會突然出現貶值，跟著貶值的主流貨幣便引起了資金由一處流去另一處，而香港正正是要面對這場資金泛濫的頭號城市，變化其實已經開始了，當人們高唱美股牛市即將結束的時候，其實可能才是這個海量資金湧入亞洲市場的開始，回看2017年，全港樓價號稱上升了14.8%，可是美元其實已經貶值了13.7%(截至2018年2月5日)，大家想一想，其實我們樓價實質沒有上升太多。

很多人仍用錯了態度去面對美國的衰落！甚至乎會覺得美國泡沫爆破，香港都沒有好日子過！我們一樣會損失慘重，但實際上我們面對的不是跌災，美國泡沫爆破，試問錢會去那裡？為何我近年認為美國經濟爆破風險較大？因為那處的泡沫最大，美匯、美股、美債也已經結構性極不穩定，現在支持著美國的不是經濟結構，是群眾的迷信！

當美國泡沫爆破的時候，只會帶來香港「龍市二期」(低泡沫下的鞏固調整期)，香港只會調兩星期至兩個月然後繼續上升，很短時期就分野了。

09年後，樓市投資者的勝敗其實是在乎你是「沽美元還是買中國」，迷信美國的人不單只會相信加息、縮表、信稅務改革會扭轉局面！那怎會落注買香港地產呢？怎樣會不落注買極可能會爆的資產呢？

當「國際的財富由資金流動去轉移」全面開始後，市場最後是需要一些泡沫低，以實業為主的市場投資產品，我認為一帶一路的基建股份將會成為未來投資者熱烈追棒的對象，香港雖然已經有很多優勢被其他城市所取代，卻仍是開放式的金融中心，我認為香港將成為歷史上凝聚資金最多的城市，我認為香港人應該忘記美國過去的主宰性，認真掌握中國領導世界的機遇，以上我的評估，無論最後能實現的是香港的股票市場被中資所接收也好！或者美國的財富真的轉移到中國香港也好，最後也一定會衍生大量的資金流動到港，令香港承受資產大幅而且長期的上升。

在面對大局上，顯示中央政府已經做好了準備，內地的南沙一早已經安排好可以為香港人服務及居住了，而另外一方面，廣東省商務廳宣布今年將繼續提升大灣區市場一體化水平，研究推動自貿區內對港澳在金融、教育、文化和醫療等服務領域，進一步開放，構建「投資大灣區」粵港澳聯合招商機制等，趨勢已經是清楚不過了！我們必須要面對事實啊！

香港是一個甚麼性質的地方？香港，從來都是「來自內地的新香港人主宰的地方」，由我們上一代已經如是，香港人從來包含過客的本質，這個不是負評，香港人是長期往全世界各地流動的一個族群，我們應該發揮這流動性，在未來中國的粵港澳大灣區盡情流通，而香港最強項本來就是市民的意識形態，香港人的醒目、轉數快、效率高、專業、重視法治，是代表了中國卓越一群，在政治上就會最得到最重視及保護，可是近年香港人似乎不重視實際的意識形態，而重視與政府鬥爭的姿態！令真正的軟實力也失去。
基於「最具競爭力的市民住在大都會」，香港人的競爭力下降注定了未來香港會持續被「來自內地來的新香港人」主宰，更多的舊香港人會搬遷到內地居住。

而香港在面對大局上幾乎完全未準備好，香港人普遍是反對增加供應的，市民很容易就會被人挑撥去反對政府製造土地供應，這樣對既得利益者是最有利！而香港的地產有三個死結是香港政府及政客完全沒有去處理的，第一就是租金亦步亦趨於買賣樓價的上升，第二是樓市辣招鎖死了二手供應，令到市場上最大的供應渠道萎縮！第三就是公屋低轉流率竟然跌到去1%左右，1%的轉流率要100年先做到一個轉流循環，試問我們的房屋系統又怎會做得好？公屋低轉流長期麻醉了市場需要，當公屋不夠住的時候亦會排擠富戶，於是儲了多年的市場剛需亦會大量湧出。

市民不支持做正確的事，高官也沒有足夠的決心支持特首的政策下，香港的樓市要得到平衡已經無藥可救，我們香港人要面對的就是盡早融合中國，更要面對樓價是有持續上升的機會！做好升災的準備！香港人的思想太迷信美國，如果要在未來的世界新節奏生存，忘記美國吧！

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