每週樓市評論

財政預算案的誤區

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-03-04

*轉載自2018年03月03日的智富雜誌

（按圖放大）

原文：

財政司陳茂波發表上任第一份財政預算案，作為市民我是滿意的！有心！有理念！只是，在樓市部分，我作為評論員，我是應該將我不同意的部分提出！希望大家可用不同角度去參考！

第一，雖然我一直認同政府在造地增加供應上的努力甚至成績，是令到曾蔭權時代斷裂了的土地供應鏈得到修補是功不可沒的！但是如果認為現在的供應量足以應付到需求，本人是不敢苟同的，我們先看一看需求量有多少，近5年的人口數據，平均每年登記結婚人數有是54800對新人，離婚數字有20100對，內地單程證是47200個！大家可以看到數字是不可能在現在的公私營供應量滿足到的！以上只是數據可看到的需求，不能看到的需求恐怕更加可怕！我們看一看圖A，私樓轉流率由04年至2010年的平均8.5%急跌到近4年的3.6%！減少的數以十萬計的轉流成交不可能全是炒賣，中間是包括了被抑壓的剛需，而這些剛需購買力是被抑壓到最後總會發作出來，甚至作報復式的反彈，更加可怕的不是私樓的轉流率，是公屋的轉流率，根據房委會2016/17財年的公屋淨回收量只是7700戶，轉流率只是1%左右！一個公營出租房屋轉流率要100年才可以做一個循環，其實已經是相當惡性，裡面隱含的剛需購買力更多！大家想一想，這些需求即使無能力買樓，他們最終都會成為租客(公屋富戶最終也會進入私樓的租或買賣市場)！支持了樓價上升。

另外，另圖B，我們會看到香港的資金其實是愈來愈多的，陳局長在報告裡面是認同資金現在是泛濫的，只不過認為美國將會加息有機會令資金流走，這是一個危險的「相信」，因為市場很可能已經並非由美國主導，根據金管局公佈的香港1月M3（泛指總存款量），有關資金是創了新高的！包括M3的外幣部份也是創歷史新高，諷刺是美元存款亦是創歷史上新高！2016年6月至2017年7月份，M3按月增長大部份時間接近1%，而且該時段內平均每月是1.02%，相比之下，有關數據在2018年1月份則是按月急增長等於2.5%，單月流入量的增速是之前的近2.5倍！起碼到現在看到的數據，資金是大量湧入香港，而非高官認為因加息往外流走！如果我們對資金評估錯誤，我們對樓市亦會評估錯誤，筆者認為2018年「不買樓風險」從未試過這樣高！

您可能感興趣的放盤