每週樓市評論

3個角度看環球現金流

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-02-20

*轉載自2018年02月17日的智富雜誌

（按圖放大）

原文：

美股下跌1600點引發全球股災，奇怪就是很少人去追究美國經濟究竟出了甚麼問題，而較多人去歸咎這是一個結算上的錯誤，甚至是意外，筆者只是樓市專家，關心國際經濟形勢的目的只是想評估影響樓市最大的因素─現金流，我就由「影響香港樓市的國際現金流」的角度去看美國數據，希望可以用另一個角度給予參考各位！

看以下三圖可以見到筆者的擔憂：

圖一：中國及日本買債
公眾都有種迷信，就是覺得美國夠惡，只要印國債其他國家就一定會服從買入，所以沒有人會擔心美國赤字！亦沒有人會擔心美國放寬美債上限究竟有沒有足夠的需求去支持，更加沒有人擔心美國量化貨幣會不會最終也令美元貶值！這是一個很奇怪的邏輯！上圖顯示中國和日本都有機會減少買美債，縱使現實只是「不加不減美債量」，那麼美國一眾經濟計劃包括稅務改革又憑甚麼一定可以實施到呢？

圖二：其他國家仍量化，而美國就停了
上圖反映到美國發債及量化太多，而在2014年開始就收儉，可是其他國家卻表裡不一，口說收水，但是我們統計以上最新的數據，我們見到其他國家都在發債及量化，而美國卻靜止了，即是說所謂全球收水我們要拭目以待，我們眼前見到的正正是全球放水，那為何市場人士、評論員及高官都評估未到的將來是收水呢？

圖三：其他國家都在升值，美國卻在貶值
以上的圖就是整件事最吊詭的地方，其他國家繼續量化，卻沒有正常的貨幣貶值，匯價在升值中，反而美國停止量化，美國的貨幣卻在貶值，那麼美國就等於被人「剪羊毛」，出現的原因很多個，我擔心的就是各國近年的去美元，即是說減少對美元的依賴，增加與人民幣直接兌換，令到美元過剩的量是遠高於其他國家量化貨幣的量，在這個情形之下美匯仍然會下跌，其他貨幣仍然會上升。

整件事的關鍵就在乎你是國際投資者、基金、或者其他的國家會否買一個下跌機會相當之大的債券？或者兌換一個貶值機會相當之大的貨幣？又或者還要面對一個高泡沫的股票市場？資金會往東走還是往西走？香港未來究竟是面對更多的資金湧來還是資金流走？相信精明的閣下應該要做好兩手的準備，不要聽評論員或者高官所說的單邊風險評估了，市場在09年後新常態已日益推翻舊有的邏輯了。

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