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每週樓市評論
房策成功需社會支持

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-01-31

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*轉載自2018年01月31日的大公報

(按圖放大)


原文:

在09年市場出現新常態之後,很多傳統的市場邏輯便成為投資陷阱,當然最多人中伏的是「誤以為息口會大升」,因而錯過入市機會,還有的就是「誤以為土地供應量增加就等於樓價上升受控」!

在說我的觀點之前,應該公道一點讚揚一下前特首梁振英,他在任的努力的確將斷裂的房產供應鏈重新接駁,如果比喻樓價升災是一個火警災場的話,這個災場終於成功搭了一條水喉入內了,於是就有人覺得有了水喉火警就會得到受控了,卻其實水喉太細小,並不能夠救熄到一場火災,太多人過份天真去判斷及一廂情願,是群眾水平的問題。

我相信梁振英的房屋政策還包括BUY TIME,偷取時間,只要在樓市辣招抑制之下,供應量能夠增加得大於銷售量,樓價就得到抑壓,我認為他的概念是正確的,但是群眾並不知道前特首是需要他們的支持才可以做到以上效果去扭轉局面的,很多人不知道無論政府多努力也好,其實我們也不可能「五餅二魚」用有限的資源去應付無限的需求,我們必須要用資源管理的方法去分先後及疏導,當然,前特首時代的過去以上效果亦是做不到,市民不夠支持前特首,但是我看現任特首的房屋策略也是正確的,要解決問題必須支持特首正確的房策,然後才能達到有力的行政目標,看到不同高官及行政機構都分別想修改特首林鄭的房屋概念,令人唏噓,錯誤的歷史仍然繼續重演。

根據運輸及房屋局的數據,未來3至4年一手私人住宅潛在供應量約9.7萬伙,再看清楚內容,我苦笑了!2017年一手買賣成交宗數1.86萬伙,落成量1.78萬伙,但施工量只有1.7萬伙。即是説,單看2017年的供應量結構是:成交吸纳量>落成量>施工量!這個「黃金比例」是地產霸權的賺錢保證,只要這比例不變,就算增加幾多供應,樓價就自然可以越買越高!

很早前已說過,政策要與市場力量角力,其實是一場博奕,市場不單止會閃和避,甚至會「還拖」!過去幾年,建屋量和落成量也會就成交量的多少而相應調節,令市場上繼續出現供不應求局面(最起碼不會出現供過於求的局面),相信單靠增加區區兩、三成供應量就可解決樓市問題的市民,儍豬豬呀!

實際點,了解問題然後一起去解決吧,造成以上黃金比例的原因,分別是:(1)大批供應量受阻,保護綠化地?不能發展新市鎮?社區負擔重不准發展?反特首?以上反對你有無份呀?(2)行政程序繁複,發展樓花要經過繁複程序及多個部門審批,如果政府將其一站式簡化效率提升,得益的其實一定是市民。(3)高官怕風險,怕決策錯誤要承擔風險,於是不做不會錯,不改也不會錯,於是行政上救火永遠遲過火勢蔓延!又怎會實際有效管理到建屋量、落成量多於市場吸納量呢?

小市民容易被誤導及任人魚肉,卻其實只要多支持甚至鞭策政府及高官造地、行政一站式精簡,其實民眾懂要求,高官決定就會有好的改變了!








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