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每週樓市評論

被抑壓的購買力

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-01-20


*轉載自2018年01月20日的智富雜誌

(按圖放大)


原文:

多年來,很多人都「等」樓價下跌,希望到時掌握機會入市,而他們寄以厚望令樓價下跌的原因,往往是「加息」和「供應增加」,卻偏偏這兩點很多人也有錯誤的理解,令「等」的人不斷的錯失時機!

近五年,每年首次新婚約4萬個登記和持單程證移居香港的人士每年也約5萬個左右!但全港平均每年只得1.6萬伙一手成交,這條加減數其實小學生都識計。2004-2010年平均每年二手成交量是91,456宗,但在2011-2017年在環球量化貨幣下實施了樓市辣招,平均每年減少的一、二手成交是43,470宗!那些成交及購買力去了那裏?撇除短炒部份,這些市場能量抑壓的部份最後釋放會令市場碎片化(如納米樓)和共享化(如多個家庭在一個空間)。

很多人以為一手樓花供應量增加了樓價就會跌?單純這樣說是將問題看得太簡單了!起碼應該是:「供應要增加到足夠才可以影響到樓價升勢!」那麽幾多才是足夠?肯去探討這答案大家就不會「中伏」等樓價跌了!

如果用民航商務客位去比喻私人樓,經濟客位去比喻上車板塊包括公營的資助房屋,那麼增加商務客位,是否就可以令到經濟客位價格轉平?要多少商務客位才能令價格下跌?商務客要下跌很多,才能吸引了經濟客位的人坐上來!問題是增加了商務客位後價格仍然可以上升!因為需求可能仍比增加的量更大!重點是,為何航空公司要趕急增加機位來壓低價格?市場上無人會做蝕本生意!雖然做生意永遠都是會有人蝕本,但永遠是事後醒覺,而不是事先張掦!縱使舊模式的經濟角度去看,發展商肯劈價一定要配合泡沫爆破及高息,但是我們現在的市場沒有按揭泡沫,息口亦太低,令?貨的成本和危險是空前低的。

不要以為供應多發展商就會求售,發展商打造一個樓盤要兩、三年,他們收地,甚至落釘收樓,在新界收地,投資期往往5至10年,發展商才最有「等」的能耐,供應要多到影響到發展商的風險及成本才能有減價機會!「賣唔曬」仍未可以是減價的原因。

要樓價穩定或者下跌政府並無良方,但樓市辣招成為了樓價上升的引擎卻已是事實!發展商只要分次推出較少量的單位,根據「市場是由同類購買力中三角形的最上端去接收」就可製造到高價,這些高價都會成為市場指標!辣招令到購買力不斷累積下卻因大部份人過不到壓力測試下成交減少,於是購買力的最上端就以高價創造成交,已過不到壓力測試的買家好大機會就成為租賃市場最強的消費力,不斷上升的租金自然進一步支持樓價,樓市辣招成為了樓價破頂的機制!

梁振英在任的時候為市場做了兩件好事!第一是將斷裂的房屋供應接駁了,第二就是令到發展商市場多了很多競爭者,但是香港人不支持他的關係,政府造地受到太多困難,在增加土地大折扣及後力不繼下,而大部分發展商LAND BANK都不足,其實反而更加會令到市場上的發展商惜售樓盤。




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