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每週樓市評論
新常態下的財富效應巨浪

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-01-07

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*轉載自2018年01月份的資本企業家雜誌

(按圖放大)


原文:

在市場學來說,從來都有財富效應,但以前的財富效應往往都是和泡沫經濟如影隨形的,但在新常態的經濟,逐漸轉由以宏調為主導的中國式經濟所主導,卻正正是因為中國式經濟是會自我去除泡沫(可參看筆者的「龍市理論」),因此新常態經濟在低泡沫之下形成的財富效應,卻是一股更強勁有力的市場霸主,我們必須要盡早認識從未出現過的市場現象。

甚麼叫財富效應?即資產增值引起衍生的新購買力,今次財富效應算是我做了三十多年地產以來第二次我覺得比較強橫的財富效應,第一次是九十年代即1997年,在1994至1997年那段時間的財富效應是很大,當市場不是由一般收入做主導,由財富效應做主導時,樓價會升得急,但為九十年代財富效應是按揭泡沫,不是真的購買力,但今次在樓市辣招抑壓樓價,由2010年至今有7年時間,變了我們的按揭比率很低(自置居所住戶仍有按揭比率是34.3%),我們的按揭息口非常低(最優惠利率實際按息是2.15%),而且實際的供樓負擔對比收入相當低(仍有按揭住戶的供款佔其入息18.4%)。

到了今天,香港的財富效應有多利害?根據2016年人口普查,6成半住宅物業已經是供滿了按揭,如果我們用這個邏輯來推演,香港供滿樓的住宅單位很大機會超過100萬!那100萬張現金契,只要1年衍生6%的購買力,其實已經足以接收2017年的住宅總成交!即是說,市場就算所有打工仔不可以單憑工資買得起樓,單是財富效應已經可以足以接收所有在樓市辣招下收縮的少量成交。

這新常態第一個出現的財富效應是「父幹一族」,「父幹一族」好像父親幫兒子買樓一直都有發生,但今次不同,今次父親付錢予兒子買樓,在破頂成交的同時,也是享受當中因為有資產,而且很多已供滿樓,也正享受破頂,正正是一個財富效應。

第二個財富效應也衍生了車位,車位為何破頂?因為樓價升了很多,抑制購買力,剩餘購買力會投向車位。

接著的財富效應,近期出現的三房換樓潮,這些都是供滿樓為大部分,有剩餘錢所以買樓,我們要留意今次財富效應,如是真的財富效應,我們可能要面對樓價升幅及速度會加快,並非一些人覺得價格升得盡,為何水漲船高?船高是因為水漲,浪有幾高,船就有幾高。

現在的樓價是09年的3.2倍,是07年的3.6倍,這些升值就是財富效應購買力,所以我一直認為只用人均入息收入去評估樓價高低和實質購買力,超離地!極過時!

我擔心樓價升得愈快及步伐愈快,我深信未來兩年樓價升幅將較過去兩年更大,樓市辣招因為抑制市場成交量變得很低,而有錢的人多了很多(雖然社會同時出現貧富懸殊),最後這個金字塔遊戲自然是最有錢的人最容易掌握這麼少成交,要樓市升勢放緩,一定要將成交量增加才能令財富效應減少控制市場。

樓市辣招推出後,抑壓了很多人買樓,但不要忘記銀行最後要借錢予誰人,銀行最後都會借錢予信貸優良及有資產人士享有最平息,這一批人而言息口是不斷遞減,因為銀行借錢愈來愈難,所以將經濟動力幫助換樓人士,如果換一層樓,我們鼓勵一換一的話,換一個單位,市場上會多一個細單位,這個才是處理市場壓力將並疏導去一個合適地方才重要,但政府還依賴數年前一些短期應付方案,我雖然很同意樓市辣招要實施,因為要應付量化貨幣,問題是當短期措施變做長期的時候,政府就應該優化有關措施,我是很主張給予一些換樓人士或者上車人士增加「上車」機會,但其實我最想說,這些人「上車」機會是減少,那類人「上車」機會增加?有資產財務穩健人士,只會買更多物業以及享更便宜的利息。

另外,很多本來有能力買樓的人,因為樓價升得急而買不到,他們很大機會成為租客,當原本有能力的人成為租客之後,租金會上升,因為原本是買樓的,將其購買力放在租金,第二階段租金會上升,之後又會製造第二次升價循環啊。









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