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每週樓市評論
M3減少!樓市現危機

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-01-03

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*轉載自2018年01月03日的大公報

(按圖放大)


原文:

最近有報導我對樓市來年的看法,是以「居屋樓價升4成」作標題,雖然內文是報導準確的,都是基於我認為「住宅樓價明年可升2至3成,居屋更可升多1成」去作基礎,但以最高點為標題,我認為我應該撰文補充一下我的觀點,「樓價升3成」的訊息是「我有信心的樓價升幅」,但是「樓價升2至3成」的訊息就是「2成是我最有信心的樓價升幅,如果市場利好因素強勁的話,樓價最高有機會去到3成」這個3成就不是一個我認為最大機會出現的指標了。

筆者多年來都是逆市唱好的,多數都是人人看不好的時候,我列舉數據提醒「不買的風險」,笑罵由人,只是想講真說話,但是到了今日,已經多了不少人信任我的評論,反而令我如履薄冰,評論樓市會影響小市民的決定,是認真的事,不應該投機,所以我更加要在傳遞我的看法的同時,增加讀者的風險意識。

我認為來年住宅樓價有機會升2成起(至3成),我給讀者的訊息是樓市的上升因素比2017年更強勁。

我必須提醒大家,投資在未贏之前,先要懂得計輸,反覆盤算要應付可能會出現的風險,這樣才可以稱為「無得輸」!只有追求「無得輸」才有條件長勝!《敗者求勝得敗,勝者算敗得勝!》在勝者來說,「打輸數」是為了贏!

若在這個時段去「計輸」,其中一個可能令樓價下跌的因素就是資金流出,正正因為我認為來年流入香港的資金應不斷增加,我們更加要看數據,我的「M3定律」就是認為M3(泛指總存款量)增加將令樓價面對上升壓力,相反若減少便有下跌壓力!如果有一日M3真是持續下跌,我們就應該因為重要的數據改變而修改我們對樓市的評估了。

偏偏近期資金流動真的有所變化,近日政府公布了11月的M3減少,但有傳媒報導「M3於11月份下跌5.9%」,這訊息並不全面,我的看法如下:

(1) M3在10月急升了3.5%(總數14萬億)後,在11月下跌了2%(總數13.7萬億)!
(2) 下跌5.9%是M3中的港元部份,但是港元存款其實在10月是增加了6.1%。
(3) 外幣M3其實仍在持續增長中,11月增加了2.4%!
(4) 11月總體M3雖然按月下跌2%,但仍是歷史次高。
(5) 港元M3與去年同期比較增加11.6%,總體M3則增加9.2%,外幣增加了6.7%。

我的結論是11月的所謂M3減少,其實是源於10月的港元存款大增,11月只是回順到原來的上升軌道,即是說如果我們不計算10月的突然增加表現,其實我們的資金仍在上升軌之中。

至於是什麼因素令到10月的港元存款大增,是否因為10月底的新股效應(當月的新股貸款轉化為活期存款,直至認購活動完結。)這個答案我不是太有興趣追隨,因為我只是樓市專家,我的本份只是想弄清楚影響樓市的現金流狀況而已。

當然,M3的數據,我們要緊密跟進,以防資金流出,我們可及時通知讀者。

說到現金流,我們不能不討論一下縮表,不少人擔心聯儲局未來縮表的增大!因為踏入2018年一月份,按原計劃,美國縮表將由2017年10至12月每月100億增加至200億美元,即一月份至三月份共縮減600億美元。

不過,我們看看頭三個月美國的縮表情況,相信大家也可鬆一口氣!

截至12月27日,聯儲局資產負債表規模,對比9月尾,只縮減了70億美元。
遠遠未達到縮減300億美元的目標。







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(第 1 篇回應.)

汪總丶楊生:

 

新居入伙半年,太太很滿意新居環境,謝謝你們多年賜教!

 

最影響樓市因素是貨幣,但根據M3紀錄,98-03年,香港樓市大跌,但M3是先升後平穩,是否應先將總負債從M3扣除,才與樓市走向掛鈎?

 

另外,網上近日流傳即將有全球貨幣重設,到時黃金要一萬美元一安士,即意味存款大縮水至七分之一,想到環球貨幣每幾十年一大變,例如上世紀美國一再降低美金能兌換的黃金量,最後,在1974年完全取消,此傳聞有機會成真,請問小市民可以怎樣準備?



小弟瀏覽網上資料,不懂分辨真偽,未知怎辦,還望賜教!

 

新買家 敬上
   回應
回應者: 新買家   2018-01-07
10:03:03
 

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