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每週樓市評論
M3減少！樓市現危機
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2018-01-03
*轉載自2018年01月03日的大公報
（按圖放大）
原文：
最近有報導我對樓市來年的看法，是以「居屋樓價升4成」作標題，雖然內文是報導準確的，都是基於我認為「住宅樓價明年可升2至3成，居屋更可升多1成」去作基礎，但以最高點為標題，我認為我應該撰文補充一下我的觀點，「樓價升3成」的訊息是「我有信心的樓價升幅」，但是「樓價升2至3成」的訊息就是「2成是我最有信心的樓價升幅，如果市場利好因素強勁的話，樓價最高有機會去到3成」這個3成就不是一個我認為最大機會出現的指標了。
筆者多年來都是逆市唱好的，多數都是人人看不好的時候，我列舉數據提醒「不買的風險」，笑罵由人，只是想講真說話，但是到了今日，已經多了不少人信任我的評論，反而令我如履薄冰，評論樓市會影響小市民的決定，是認真的事，不應該投機，所以我更加要在傳遞我的看法的同時，增加讀者的風險意識。
我認為來年住宅樓價有機會升2成起（至3成），我給讀者的訊息是樓市的上升因素比2017年更強勁。
我必須提醒大家，投資在未贏之前，先要懂得計輸，反覆盤算要應付可能會出現的風險，這樣才可以稱為「無得輸」！只有追求「無得輸」才有條件長勝！《敗者求勝得敗，勝者算敗得勝！》在勝者來說，「打輸數」是為了贏！
若在這個時段去「計輸」，其中一個可能令樓價下跌的因素就是資金流出，正正因為我認為來年流入香港的資金應不斷增加，我們更加要看數據，我的「M3定律」就是認為M3（泛指總存款量）增加將令樓價面對上升壓力，相反若減少便有下跌壓力！如果有一日M3真是持續下跌，我們就應該因為重要的數據改變而修改我們對樓市的評估了。
偏偏近期資金流動真的有所變化，近日政府公布了11月的M3減少，但有傳媒報導「M3於11月份下跌5.9%」，這訊息並不全面，我的看法如下：
(1) M3在10月急升了3.5%（總數14萬億）後，在11月下跌了2%（總數13.7萬億）！
(2) 下跌5.9%是M3中的港元部份，但是港元存款其實在10月是增加了6.1%。
(3) 外幣M3其實仍在持續增長中，11月增加了2.4%！
(4) 11月總體M3雖然按月下跌2%，但仍是歷史次高。
(5) 港元M3與去年同期比較增加11.6%，總體M3則增加9.2%，外幣增加了6.7%。
我的結論是11月的所謂M3減少，其實是源於10月的港元存款大增，11月只是回順到原來的上升軌道，即是說如果我們不計算10月的突然增加表現，其實我們的資金仍在上升軌之中。
至於是什麼因素令到10月的港元存款大增，是否因為10月底的新股效應（當月的新股貸款轉化為活期存款，直至認購活動完結。）這個答案我不是太有興趣追隨，因為我只是樓市專家，我的本份只是想弄清楚影響樓市的現金流狀況而已。
當然，M3的數據，我們要緊密跟進，以防資金流出，我們可及時通知讀者。
說到現金流，我們不能不討論一下縮表，不少人擔心聯儲局未來縮表的增大！因為踏入2018年一月份，按原計劃，美國縮表將由2017年10至12月每月100億增加至200億美元，即一月份至三月份共縮減600億美元。
不過，我們看看頭三個月美國的縮表情況，相信大家也可鬆一口氣！
截至12月27日，聯儲局資產負債表規模，對比9月尾，只縮減了70億美元。
遠遠未達到縮減300億美元的目標。
（按圖放大）
原文：
最近有報導我對樓市來年的看法，是以「居屋樓價升4成」作標題，雖然內文是報導準確的，都是基於我認為「住宅樓價明年可升2至3成，居屋更可升多1成」去作基礎，但以最高點為標題，我認為我應該撰文補充一下我的觀點，「樓價升3成」的訊息是「我有信心的樓價升幅」，但是「樓價升2至3成」的訊息就是「2成是我最有信心的樓價升幅，如果市場利好因素強勁的話，樓價最高有機會去到3成」這個3成就不是一個我認為最大機會出現的指標了。
筆者多年來都是逆市唱好的，多數都是人人看不好的時候，我列舉數據提醒「不買的風險」，笑罵由人，只是想講真說話，但是到了今日，已經多了不少人信任我的評論，反而令我如履薄冰，評論樓市會影響小市民的決定，是認真的事，不應該投機，所以我更加要在傳遞我的看法的同時，增加讀者的風險意識。
我認為來年住宅樓價有機會升2成起（至3成），我給讀者的訊息是樓市的上升因素比2017年更強勁。
我必須提醒大家，投資在未贏之前，先要懂得計輸，反覆盤算要應付可能會出現的風險，這樣才可以稱為「無得輸」！只有追求「無得輸」才有條件長勝！《敗者求勝得敗，勝者算敗得勝！》在勝者來說，「打輸數」是為了贏！
若在這個時段去「計輸」，其中一個可能令樓價下跌的因素就是資金流出，正正因為我認為來年流入香港的資金應不斷增加，我們更加要看數據，我的「M3定律」就是認為M3（泛指總存款量）增加將令樓價面對上升壓力，相反若減少便有下跌壓力！如果有一日M3真是持續下跌，我們就應該因為重要的數據改變而修改我們對樓市的評估了。
偏偏近期資金流動真的有所變化，近日政府公布了11月的M3減少，但有傳媒報導「M3於11月份下跌5.9%」，這訊息並不全面，我的看法如下：
(1) M3在10月急升了3.5%（總數14萬億）後，在11月下跌了2%（總數13.7萬億）！
(2) 下跌5.9%是M3中的港元部份，但是港元存款其實在10月是增加了6.1%。
(3) 外幣M3其實仍在持續增長中，11月增加了2.4%！
(4) 11月總體M3雖然按月下跌2%，但仍是歷史次高。
(5) 港元M3與去年同期比較增加11.6%，總體M3則增加9.2%，外幣增加了6.7%。
我的結論是11月的所謂M3減少，其實是源於10月的港元存款大增，11月只是回順到原來的上升軌道，即是說如果我們不計算10月的突然增加表現，其實我們的資金仍在上升軌之中。
至於是什麼因素令到10月的港元存款大增，是否因為10月底的新股效應（當月的新股貸款轉化為活期存款，直至認購活動完結。）這個答案我不是太有興趣追隨，因為我只是樓市專家，我的本份只是想弄清楚影響樓市的現金流狀況而已。
當然，M3的數據，我們要緊密跟進，以防資金流出，我們可及時通知讀者。
說到現金流，我們不能不討論一下縮表，不少人擔心聯儲局未來縮表的增大！因為踏入2018年一月份，按原計劃，美國縮表將由2017年10至12月每月100億增加至200億美元，即一月份至三月份共縮減600億美元。
不過，我們看看頭三個月美國的縮表情況，相信大家也可鬆一口氣！
截至12月27日，聯儲局資產負債表規模，對比9月尾，只縮減了70億美元。
遠遠未達到縮減300億美元的目標。
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