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每週樓市評論
計輸是勝利之本

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-12-27

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*轉載自2017年12月27日的星島日報

(按圖放大)


原文:

愈來愈多人看好樓市,不過筆者作為樓市「大好友」,我必須提醒大家,在未贏之前,先要懂得計輸,反覆盤算要應付可能會出現的風險,這樣才可以稱為「無得輸」!只有追求「無得輸」才有條件長勝!《敗者求勝得敗,勝者算敗得勝!》在勝者來說,「打輸數」是為了贏!而「跌」也是升的過程一部分而已!有時為了勝,會先求敗,市場上有不少以破頂價買入單位就是好例子!我近年不斷提出「買有風險!不買也有風險!」的原因是公眾忽略了不入市的風險!但我現在提出「計輸是勝利之本」!是有感大家對入市信心雖然表面正確,但忽視危機盤算,這個是危險的!在我來說,寫文章的樂趣是分享真話,並不希罕評估樓市準確的掌聲!我希望分享一下我多年以來,在樓價上升的過程中是如何做好輸的準備的。

執筆的時候,美國聯儲局剛宣佈了加息4分1厘,市場還預算未來一年會加多3至4次息,更有人認為按息加0.75,會有11萬人「頂唔順」!我不同意有關的評估,因為香港有按揭的自住物業只有35%以下,平均供款入息比率只是18%!近年入市在辣招之下都是長遠自住的,兼需要渡過壓力測試的,區區2.3%息口不容易引起災難,何況美國最核心通脹跌到1.7%,GDP按年增長只是2.3%,在此基礎下,加息可以走幾遠?美國製造危機感的新寵兒,其實是稅改方案,如果美國真是大減利得稅10%以上的,無疑是一場豪賭,大幅度減稅,的確能製造到短期的經濟增長,GDP及通脹亦會提高,令到美國搶到金融的主導權,我們應該要預算樓市的衝擊是會加大的!

不過以上的「計輸」不等於會改變我的樓市任何預測,只是上升的過程裡面,會在調整期有較大的衝擊,只會加劇「龍市二期」的調整深度,影響不到「龍市一期」的進度!美國的經濟增長不可能多過減稅的損失,最後大局會進一步由美國的最大債主中國所主導!明年樓價仍是大漲「中」回,輾轉向上。



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