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每週樓市評論
明年樓市十大忠告

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-12-20

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*轉載自2017年12月20日的大公報

(按圖放大)


原文:

在2008年開始,每年初我也會撰寫「我對樓市的十大忠告」,希望將我評估的市場變化給市民參考,多年來也得到好評,2018年的分享如下:

(1)趕快學習中國市場邏輯吧!
中國實質上已在環球各範疇包括經濟、政治等等已取得了主動權,西方各國也在適應、迎逢及配合中國的邏輯中,在香港,包括投資上,在09年之後也太多人過時地迷信著西方舊有價值觀而不斷錯過入市良機,應盡快改變!

(2)財富效應以龍市模式主導市場
既然中國日益主流於國際經濟,中國不斷去除市場泡沫的宏觀調控措施效應將成市場新常態,西方過去服務市場泡沫漲/爆的牛熊定律正在中國資金主導的市場淡化,筆者在去年提倡的「龍市理論」正是認為新市場常態是以「龍市一期」(容許市場力量活躍釋放)及「龍市二期」(市場調節或政府行政出手令市場過份活躍的購買力收斂)兩階段交替前進,浪比浪高,但因為市場已由財富效應(因資產上升而衍生的購買力)取代傳統入息負擔能力為主導,龍型市場將以更大幅度的大漲「中」回的勢態向前發展,入市必須做好價格上升過程中必然出現較大幅度調整的準備。

(3)美國大勢已去!小心泡沫爆破!
美國仍以舊有泡沫經濟債務不斷膨漲中,「多泡沫,爆破有期!」投資者應做好:a)泡沫隨時爆破將短期衝擊整體市場。b)美國經濟不穩及泡沫爆破令更海量的資金在衝擊發後不久就湧入香港!

(4)加息、縮表難影響大局!
美國主導世界的能耐已今非昔比,縱使經濟周期能進入復甦階段,也將大不如前,因此我們面對美國的加息或縮表政策,只需預防及準備已可,高估其影響力將錯失大量機會成本,不智的。

(5)資金流繼續主宰大局!
筆者一直也認為,最影響樓價的因素其實是貨幣(包括匯價、流向及流量),09年之後,香港樓價隨著貨幣量倍增而倍升!我認為,未來市場的變化不應該再理會那些過時的理論、斷章取義的數據、情緒化的判斷等等已不可靠,我提倡「M3定律」,即是主力參考較可靠的M3(泛指香港總存款量)的增減去分辨市場的動力的真貌!

(6)租金仍向上守住樓價底線!
自2009年樓價雖然不斷上升,但租金卻亦步亦趨,也不斷上升去支持樓價,原因是香港的一、二手樓的供應根本遠遠未能滿足到剛性需求,當政府推出措施去抑壓購買力,或者市場負面向淡情緒影響樓市時(樓市哈囉喂),本來買樓的剛需購買力不少卻轉去了租務市場,這對原本租務市場更強的消費群必然增加了需求外,租金也會進一步上升!如果不更大幅增加一、二手供應去解決問題,租買互逐向上的局面不會改變!租金繼續支持樓價破頂向上。

(7)辣招老化,改革可扭轉大局!
面對環球量化貨幣引起的資金泛濫,洪水只宜疏導不應堵塞,香港政府推出的多項樓市辣招雖然是無可厚非,但只能是短期政策,若長遠使用則在社會財富分配上欠缺妥善,因為有關政策長期會聚積購買力外,將市場成交減少亦會更容易被掌握財富效應的有資產者主導市場大局,政府打造了這市場結構令樓價有條件愈快愈急地上升!如何優化或是否優化樓市辣招將影響投資策略!

(8)樓市升災下的政治失救
香港人進入了迷失時代,如果用火災來比喻樓市升災,無論是基於任何神聖理念也好,反對政府造地、政治爭拗、議會拉布等必然容易阻礙及時製造土地供應,也在欠缺共識下未能推出有效的措施去解決問題,有如在大廈火災中堵塞走火通道令傷害倍增,政治爭拗可悲地成為了投資的利好因素!

(9)粵港澳同城化!
在環球以中國為核心和「一帶一路」的新大局下,尤其是作為世界新經濟引擎的粵港澳大灣區,人才、錢財將日益對流並一體化,香港將成內地的一部份,內地人將是新香港人,而也愈來愈多香港人回歸內地,香港人必須要走快兩步,要明白「要連接世界,必先融合中國」的客觀現實!

(10)「一帶一路」效應開始
被動的香港人未來將被世界改變及「一帶一路」引起的變遷所衝擊,包括,本來泛濫的資金將海量增加,人力資源起新的變化(例如日益富起來的東南亞家傭將日益短缺!)香港人素質被其他城市比了下來......種種變遷將改變我們在市場的角色和位置,世界在變,筆者希望香港人珍惜羽翼,今宵多珍重!







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