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每週樓市評論
財富效應將令樓價急升

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-12-14

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*轉載自2017年12月13日的星島日報

(按圖放大)


原文:


我認為樓價仍然會繼續較大幅度上升,原因是令樓價上升的因素不單只沒有改變到,而且是日益惡化,一手供應量我們只是90年代平均水平的6成左右,而二手放盤量則比2010年剛推出樓市辣招時大跌65%,我不明白20年後的今日為何會足夠,資金我們一樣是愈來愈多,香港M3(泛指總存款量)看到的9月份仍是新高(13.53萬億),租金亦仍然是亦步亦趨於上升的樓價,我們的市場就走向微小化,細單位、劏房等令到租金的呎價更加高,在息口方面在這幾年的所謂加息香港沒有追隨加到。

未來我們面對的其實是財富效應!即是因資產升值而衍生的購買力,「市場是由購買力三角形的上端所接收的」,我們看看數字,參考2016年的人口普查,香港170萬可售單位中,佔大概100萬是供滿樓的!在我們的社會中,有資產者已經可以完全接收樓市辣招效應下收縮了的市場成交量,現在的成交量只佔供滿樓人士的6%左右,供滿樓人士衍生的購買力可以透過「父幹一族」、買車位、甚至用其他名義去買多間物業去製造升價循環,即是透過自己去購買物業而鞏固自己仍然手持的物業價格向上,升價循環可以是無底線無限量去膨漲的,熾熱的升價循環可以製造類似96、97年的急速升價,升價循環的最大剋星本來就是高成數按揭,只有高成數按揭爆破才可以摧毀及終止升價循環,但樓市辣招下我們現在不存在高成數按揭,而且借貸率在歷史性的低位,最助長升價循環就是市場成交收縮,令有資產者可完全佔據市場,而樓市辣招正正是做著這件錯事,樓市辣招必須要釋放不應該束縛的購買力,例如第一次上車及一換一的換樓人士,令到市場增加成交及增加細單位放盤,這才可以化解日益熾熱的升價循環及財富效應。

洪水只而疏導不宜堵塞。









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