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每週樓市評論
3房成交增 樓價大升前奏

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-11-10

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*轉載自2017年11月10日的經濟日報

(按圖放大)

原文:

雖然我是評估樓市較準確的評論員,但是我要提醒讀者每人的風險和機會結構也不同!相信我的理論可能會賺錢,亦可能對你來說是一個投資陷阱,相反亦然,「信不信我也有風險!」

在撰文當日,在新一期的「祥益指數」租及買賣都下跌,相信很多等樓價跌的人知道都是一個好消息,這個數據應該怎樣解讀?當秘書部WhatsApp這個數據給在新加坡的我之時候,祈求樓價平穏的我就心知不妙,我認為這個都是大升樓價的前奏,關鍵在於一個數據,就是當中有幾多三房成交,不少三房單位呎價比兩房平差不多兩成,如果當三房多了成交之後,指數就會有一個表面低潮出現了。

看清數據的結果原來真的佔有一半是三房成交,這比率算是大躍進!樓市辣招出招後因為換樓行為被高門檻銀行按揭所冰封,所以三房成交被萎縮至許多時只佔市場成交的兩成左右!但是,當愈來愈多二手業主供滿樓的時候,亦當樓市大局及數據愈來愈清楚是持續向上的時候,換樓潮始終會啟動,而換樓潮亦會證明了樓市向旺至開始了不同板塊啟動,未來600萬以下的三房會被這股新的強勁購買力一掃而空,如果政府不改變按揭政策,即是當市場沒有400萬樓的時候,就等於市場取消了9成按揭保險計劃了,又或者當全部600萬三房單位被掃空之後,市場也沒有多過六成的按揭(包括按揭保險制度)了,不要以為這樣樓價就會跌,反轉來說這個可以就是樓價顛升的時候,當愈來愈人參與不到買樓的話,業主又日益實力強橫的話,普通人便宜會被迫成為能付高租金的強租客,而市場成交少就會令到價格更易被少數高價成交所代表而引致飆升,如果政府不改變樓市辣招政策,未來一年樓價升的幅度可以超出很多人的預算,我不想再為樓市上升再給預算去被傳媒加溫了,我只強調:如果你是想600萬以下買三房的買家,請掌握最後的入市時機吧!



屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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