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每週樓市評論
首置盤影響微 土儲難增、樓價難跌

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-11-03

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*轉載自2017年11月份的信報財經月刊

(按圖放大)

原文:

一份施政報告是否成功,其實並不在於市民有多喜歡,而是報告是否配合環球大佈局,因為在現今詭變卻緊密互動的大局中,能導向社會發展配合大形勢才是最重要!

近年香港樓市面對的,正是資金的不斷泛濫!資金當然有機會因個別國家的意志而流走,但更大的機會仍是泛濫進一步嚴重。

資金充裕,息口又怎會貴?資金太多,樓盤卻不足,市場自然價升量跌,奇貨可居,就只會更少人在市場放盤!房屋政策是因時制宜還是隔靴搔癢,絕對影響了市民的福祉!

在香港當特首其實非常困難,董建華提倡「八萬五」政策,被市民唾棄為好心做壞事,梁振英全力開發土地,不少年輕人卻視阻止政府造地為樂,曾蔭權荒廢建設,連熟地也懶得去開發,卻仍是紀錄上最高民望的特首!香港人太自視過高,當特首的很難去幫!

究竟林鄭有甚麼智珠在握?去做這不討好的任務?且先看她的施政報告!

林鄭上任後第一份施政報告,我們看到了希望!卻也看到了絕望!

希望,是內容反映出林鄭施政的智慧,原則堅持!身段和演繹也柔軟,表現出色!這是凝聚香港人去面對急速變化的世界新局面的基礎。

絕望,是因為縱使她令大多數人滿意,但也只能開出多張不能即時兌現的期票!香港缺地,的確巧婦難為無米之炊!因為報告中並沒有進一步交代「首置上車盤」進一步的詳情及進展,令人覺得有關計劃們背後象徵的「釋放發展商所持有的鄉郊土地」這點也仍在概念階段,似乎也不容易做到!上一任特首面對的困難看來到了現在仍然是不容易跨過的!

政府面對公眾及政客的監察,並不能給太多好處給發展商,但發展商若參與「首置上車盤」計劃,也不可能做賠本生意!但縱使略有薄利,相信其他發展商也易感到不公平而抗議甚至發動傳媒代理人批審!

土地供應暫未見突破,加上在不少香港人「不准動綠化土地」的「咒語」下,香港人根本就日益「無地自容」!整份施政報告中,我竟找不到已公布的土地表的額外增加土地供應之實質數字!當「禁開發土地」和反對政府鬥爭掛勾的時候,香港人的處境便日益險峻!更諷刺的是,一些香港人自製這種危機,反而令到更多的香港人日益被迫要投向內地居住!

施政報告中亦有提到更積極及全面掌握國家「一帶一路」建設及「粵港澳大灣區」發展的機遇,其實,內地3個1小時圈即珠中江都市圈、深莞惠都市圈及廣佛肇都市圈,中間有一個叫做粵港合作示範區,這個以南沙為主為香港人準備的地帶已經準備多年!我一直都奇怪香港人為何會上內地去居住?但當香港人自己有地不用的時候,財富就會在資金泛濫、資產價格上升下透過地產利益分配,形成了貧富差距,在生活指數日高之下,相對經濟能力較弱的一群就會慢慢搬去生活指數低的地方,成為了大遷徙,粵港澳大灣區的人口對流和大混合,根本就是大勢所趨。

所有大都會的宿命其實是大遷徙,因此,不應再說「香港人買不起香港樓」,現實是「買得起香港樓才是香港人」!希望鬧政府的人好好地深思,反對造地是否令到自己或者不少人其實更加容易在將來遷返回內地居住呢?

不過,首置上車盤畢竟是較大機會成事的重要房屋政策,何況發展商在新界囤積的土地始終會有解決和釋放的一天,我們總應評估一下若方案成事對市場的影響的。

首置上車盤其中可能影響大局之處,是其設計可能將公私營房屋分開去處理,而且可能將「真剛需」和「假剛需」分開,我認為這正是樓市暢旺的季節訂定政策之道,因為市場暢旺的時候其實人人也看好及想置業,是「幾多供應都唔夠」的時刻,但那些人才是有真正急切需要的人,其實是需要「攪清楚」,房屋政策才能有效益,分開公私營房屋去處理,將資源集中在公營房屋的剛需中,亦是市民普遍不支持政府行「造地」這上策情形下的合適「中策」!

也當然,「首置上車盤」的小業主將來賣出單位時限制愈大,買入者剛需性就愈強,例如政府規定買者將來只能以原價(或原價加上通脹升幅)賣回給政府,肯定願意買入者一定是最需要而投資動機最低的真用家,又如果小業主買入後十年後便可在二手市場出售,有關的「剛需純度」便會去除了中期投資者卻包括了「較長遠投資者」,如何平衡,的確是一個藝術呢!

不過,「首置上車樓」雖然是一個能夠釋放額外土地的新方向,但是有關方案不可能產生海量供應力量並不以影響市場結構大局,我認為是Buy time,等待市民在概念上稍後能進步接受到兩個真正影響樓價的大方向!一個就是開放綠化土地,第二就是容許將市區的工廠地帶改變用途,成為海量的市中心住宅!否則,難以具有足夠的供應改變樓市上升趨勢!

筆者欣賞前特首梁振英在造地上的努力,但正因為他的不服輸精神會令人誤會他即將把土地供應問題克服,但現實是愈來愈不足,林鄭特首的風格反而給予市民知道現況的險峻,在資金長遠更泛濫的現實下,樓價易升難跌,香港人應好好反思是否應作出大改變去支持政府去令土地供應出現戲劇性改變。
林鄭特首說得對:「香港不是沒有土地,是沒有共識去開發土地!」

我強調在林鄭的施政報告未落實產生效應之前,樓價仍然會有可觀的升幅。「市場革命」仍不足以在大量「新香港人」進入本港前給予到足夠供應去及時令香港年輕人安居置業。


屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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