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每週樓市評論
樓市邏輯天與地

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-10-18

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*轉載自2017年10月18日的大公報

(按圖放大)


原文:

09年之後的市場新常態發展到今天,已經是去到相當成熟及穩固了,但是人們似乎仍未清楚有關轉變及法則,於是我就本文來作一個溫故知新。

無論樓市辣招我們有多支持及合理化也好,在另一方面我們要知道樓市「辣招」正正是令樓價只升不跌的關鍵,樓市「辣招」的本質是抑壓市場的購買力,減少市場的泡沫,幾年下來,大家都開始明白,樓市已成為了「精英俱樂部」,財務健全才能做會員,而有關的會員亦會因為資產持續增值、借貸成本日低(銀行總要借錢,只好愈來愈低息借給財務健全的人)、借貸風險卻愈來愈低(借貸比率愈來愈低),所以這個精英會的「會員」就強者愈強。

更多人忽略了一點,就是當長期抑壓的購買力,它的體積愈來愈大的時候,但是成交又因為樓市辣招而抑壓在一個細數量的時候,市場就由龐大面積的購買力的頂尖三角部分去擁有市場,即是說在結構上來說,樓市辣招日益令到樓價上升。

也即是說愈少成交,但購買力卻膨脹的話,成交就自然由最強那小撮人搶得,因此如果要樓價跌必須掌握取消「辣招」的時機。

近期的新常態也包括「複式購買力」!複式購買力有兩種,一是父幹一族,即父母資助子女買樓形成了力量強橫的新購買力,另一種購買力就是人口最多的50歲至60歲板塊,他們大多數仍未退休,但是他們的收入由年輕時的單一化(以月薪及單一生意為收入),變為複式化收入(從多種的收入技能及投資回報),舊有觀念的人多年前曾高唱用平均入息比率當為評估購買力的金科玉律,其實是反映出他們是與時代脫節。

另外,以前的市道是美國式經濟,所謂牛熊市已可以反映市道勢態,但現在市場是日益中國式及中國資金主導,所以我近年提倡「龍市概念」,除了圖像以外,我們亦可以用4個數據看到舊式的牛熊市和新的龍市有甚麼分別,我們可以說現在是一個「X型」的樓市,即是資金量和價格不斷上升,但借貸和放盤量不斷下跌!數據如下:

1.香港貨幣供應量由2009年1月的6.2萬億港元,升至2017年8月的13.5萬億港元。市場上的貨幣愈來愈多,但是市場上的資產或貨物是有限的,結果自然是資產價格被推升。
2.香港私人住宅總市值由2009年的4.46萬億港元,升至2016年的10.14萬億港元。資產價值上升,產生財富效應。
3.自置居所仍有按揭比例,2011年是39.9%,2016年是34.3%,2021年預計是28.1%。目前約六成半業主供滿自置居所,業主實力愈來愈強。
4.放盤量方面,我們以屯門二手樓盤為例,政府推出辣招前一個月,2010年10月1日屯門放盤量有4205個。時至2017年10月1日,屯門放盤量下降至1616個,數量為出招前的38%,二手樓盤供應大減6成。
即是說,現在樓價升的基礎和以前是完全不同,其中借貸泡沫已不存在,我們自然要改變思路去適應了!



屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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