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每週樓市評論
市民對樓市的偏見

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-10-11

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*轉載自2017年10月11日的大公報

(按圖放大)


原文:

本文見報之日應該剛好就是林鄭特首宣佈施政報告的時候了,林鄭上任之後,表現是令人滿意而且舒服的,市民對政府的施政亦增加了信心及憧憬,但無論如何,我們總不能夠對她要求太高,樓價問題已經錯綜複雜且不可能短期解決,雖然「首置上車樓」是一個能夠釋放額外土地的新方向,但是有關方案始終要與發展商合作的,即是說增加土地雖然可以改善問題,但是不可能將樓價上升的大方向扭轉,因為我們總不能夠叫發展商蝕本去起樓,而發展商在增加供應的同時,相信亦不會推出一個衝擊樓價的海量,有關的政策只是Buy time!等待市民在概念上稍後能進步接受到兩個真正影響樓價的大方向!一個就是開放綠化土地,第二就是容許將市區的工廠地帶改變用途,成為海量的市中心住宅!否則,難以改變樓市上升趨勢!

林鄭特首說得對:「香港不是沒有土地,是沒有共識去開發土地!」香港民間現在的氛圍有如死結一樣不能前進是因為兩個原因,一是執著一些錯誤的經濟概念!第二就更可怕,就是將一些正確的生路落下咒語,當你用道德去將一些正確的方向插上邪惡標籤的時候,亦等於將解決問題的路封了印!「不能開發環保地」就是這種極具殺傷力的魔咒了!

今日我想討論兩點不少年輕人錯誤的經濟觀點!

「不值得為買樓窮一生的財富!」,首先買樓不是窮一生的財富,買樓是有困難,且困難在加深中,不過年輕人不是無路行!我仍然鼓勵年輕人由普遍兩個人的名義去買樓,再增加多一個人去到三個人,其實就可以輕鬆通過壓力測試了,而積蓄方面,若用四個人名義聯名買樓儲錢買500萬樓的首期,假設用收入4成的話,用1.6年就可以買400萬樓了(以25-34歲的人均入息中位數去計算),而用3.4年就可以儲到買500萬樓了!的確是困難重重,但我強調不是無可能,以上的數字,如果一些本已開始儲蓄的年輕人,他們可以更短期內夢想成真了,合資買樓,在幾年後隨著樓價上升再將持有的人減少,那這亦是一個方向。

當然,值不值得就是一個哲學上的問題,無人可以代表年輕人去解答,我們年長一輩只可以回應投資風險的問題!

有些人認為因為不值得,所以不買樓就等於沒有付出,就等於杯葛了房地產市場,那就是一個極錯誤的投資觀念了,因為你不買樓也要交租的關係,租金和樓價一樣都是可升可跌的,即是說你不買,如果租金隨著樓價上升的話,其實你一樣會因此而付出愈來愈多,你不買樓,其實你一樣在賭,正正因為你要交租的關係,現在的市況交租及供樓的成本負擔是相若的,所以不可以說買樓在首期以外付出特別多,至於就明天你供樓的成本是更輕還是更重,其實這亦取決於未來樓價和租金的升跌,同樣兩個決定也存在風險!也即是無論你喜不喜歡也好,其實你也在賭博!所謂「不買樓去租樓」,其實也在支持著樓市,其實你都是窮一生的力量去「沽淡樓市」而已!

亦有人認為香港有約270萬個的可住單位,假設每個單位乘3個人居住的話,其實香港是不需要再起住宅了,所以根本不需要急於發展地皮,這個觀念是非常危險的錯誤,卻很多人執著這様看,有關的數字是忽略了人口正在增長,我們看看圖表就明白了,現在的空置率只是3.8%,是一個低谷!很奇怪03年樓市低迷的時候,反而空置率是高企的,是近6.8%的,那即是說03年到現在空置率是愈來愈低,顯示其實需求是愈來愈緊張,我們按照香港過去14年平均0.65%的人口增長率,預測2030年將達到800萬人,比現在的734萬人多出66萬,即我們未來仍需要多22萬間房屋。

我們不斷面對經濟增長及香港國際化令到更多的需求,很多人不知道家庭住戶是會分裂的,例如新的結婚家庭就是好例子,此外,新移民和外來住客(包括內地及國際)都會令到香港的樓市愈來愈供不應求,閱讀數據是一個專業的功夫來的,我們更要看不同的觀點,但不應該執著己見,要看看其他數據告訴我們甚麼。

筆者在建議房屋政策已有十多年的經驗,在研究政策及提供意見期間,我們都發覺有不同的阻力,我們不可以改變得太多,最後的結論我們只能做到評估樓市準確,這個所謂評估樓市上升準確,其實是建於我們另一方面的提供政策的挫折。





屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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