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每週樓市評論
新特首帶來置業新希望

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-10-08

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*轉載自2017年10月份的資本企業家雜誌

(按圖放大)


原文:

新特首林鄭月娥將推出年青家庭新首置計劃「港人首置上車盤」,令不少人對解決樓市問題有了新的憧憬,林鄭這做法有幾下妙著,市民應稱讚,更應支持!博客法子用「林鄭的智慧」一文去描寫是反映到市民對有關計劃的反應不俗!

長期來說,不少網上博客都對房屋政策也提供過不少意見,不少也是落地的卓見,價值其實不比一些評論員的觀點低,其中「亮劍」十多年來都強調將公私營房屋分開去處理,和新首置政策的智慧是配合的,尚家生活樓神方文彬其實也說得好:「樓價上升,市民看好的時候就算多少供應也不足夠!」,現實是,香港起碼有80-100萬個已供滿樓的住宅單位,單是這股龐大的業主已可化成遠超現實供應無數倍的購買力,相反,樓價下跌,市民看差樓市的時候,其實政府同樣亦不容易拉停價格的下跌!

「法子」在文章「林鄭的智慧」中提出「真、假首置」的描寫,很生動,我想和大家分享一下,『「最重要就是所有首置盤要轉售給政府,所以買首置盤的人,就要走去政府度排隊,這條隊形成對林鄭就好重要,這條隊的長短,就反映林鄭有沒有成功「解決有需要人士的居住問題」。假首置是不能排這條隊。只要林鄭能夠令這條隊很短(例如一年內上到樓),林鄭已經可以對外宣稱「成功解決有需要人士的居住問題」。首置盤基本上沒有投資價值,但能夠滿足住屋需求。如果有人出來反對,其他人就會問:「你點解唔去排真首置隊呀?不用一年就上到車喎!」這人就無聲出。但如果因爲首置盤沒有投資價值而不去排首置盤,就是你的問題,政府不會幫你投資的。」』很好,分清楚真假「首置」後,新供應也只需照顧真正需要的人!那麼效率就大增了!

當然,我見有關計劃似乎與以前夾屋一樣,即是資助入息高於居屋人士的,這個不是一個最草根的上車空間,這就是政治現實令到有關計劃未必能放在最佳位置,當然「法子」文中亦有提過一個假設「一年內上樓」,要做到這個效果仍要時間去達到!無論增加供應,還是弄清楚了「真首置」需求原來比想像中少,這兩個效果都需要時間去磨合的,如果要增加額外的地,更加要發展商去配合!那就要共贏及平衡利益,整件事情都是要時間及時機去配合的,「法」(方法)並非是本,大「道」天機才是本體!現屆政府在解決問題的時機上的確比上一屆更佳!而方法亦掌握了迎接時勢出現的良好設計,但始終事情要順利進行並不容易!

況且更大影響樓市的因素是貨幣,如果流入香港的貨幣繼續增加!解決問題就要更長時間及得到的效果亦會被輕易抵銷,如果我們期望樓價穩定的話,現況並不樂觀,住宅租金仍繼續上升!租客或者上車人士仍然是「前無去路,後有追兵」!近期還多了一個樓價上升的因素就是美元下跌!如果這種貨幣因素繼續持續的話,樓價仍然有大升的風險!個別評論員認為林鄭的新政策會令樓價下跌,似乎說得太早了!實事求是,大家應更進一步支持政府造地,而且要造得更快更多!不要隨便滿足略有的改善的假象,來麻痺了造地才是急市民所急的現實。


屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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