每週樓市評論

樓市指數之盲點

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-09-01

*轉載自2017年09月份的百本雜誌

（按圖放大）

原文:

樓市數據是誠實的，所以使用房產指數去分析及掌握市場的變化是很好的方法，只是，市場發展到現在，不斷質變和扭曲令傳統的觀念和方法也幾乎失效！因此我們也應就新常態將房産指數更新，因時制宜！

參考房產指數必須了解有關指數的針對的統計範圍、數據滯後程度、和指數成份屋苑能反映市場的程度，本文正是想在這方面作討論！

2009年之後量化貨幣令有限的資產面對無限的資金，市場自然日益「價升量跌」了，當成交愈來愈少的時候，傳統樓市指數的統計方法便面臨考驗了，因為在少成交下，有關成份屋苑可能根本沒有成交或者成交少得可憐，自然反映不了大市的實際變化，即使「祥益指數」是以屯門區絕大部份的二手私人屋苑來做統計也好，但我認為因為整體市場成交也實在太少，仍不夠充分也不夠快捷去反映市場，這便是新常態的缺憾！因此，我建議在傳統圖表走勢之外，再加上回歸分析法在圖表上畫多一個趨勢供各位去參考，所謂「回歸分析法」是將整個統計時段的每一宗成交成為一個面，然後找出每個點之間的線性關係，將總體誤差減至最低，從而去分析樓市表現。

我是希望以整體數據為基礎可以彌補單單一期指數較少成交的結論，相信有助各位可以掌握更好更全面地掌握市場。

祝各位能早人一步掌握市場變化，投資早著先機趨吉避凶！

不過我要補充一點就是，每一個統計方法都有其特定範圍，包括可以反映出的價值和盲點，所以數據雖可貴之餘卻是沒有完美的，我們不應該定位，更加要知道數據本身只是市場的果，我們不要倒果為因，很多人看圖表分析，包括近代多人用的牛熊市的概念都是會喜歡以圖像為本去推敲結果，而忽略了市場真真正正的基本因素，才是衍生圖表的根，有數據只是可以作一個更完整及有規律的互動，而不是迷信圖像。

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