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每週樓市評論

資金氾濫水淹樓市

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-08-02


*轉載自2017年08月02日的大公報

(按圖放大)


原文:

我一向認為「影響樓市的最大因素其實是貨幣」!我再一次用這個邏輯去推演樓市上我們面對的究竟是一個甚麼的局面。

美元之所以曾被稱為「美金」,是因為它曾與黃金掛勾,所以公眾透過持有美元可得到穩定的財富!那麼我們就要十分清楚以下那幾個時段發生的事實了!

1972年美國取消金本位,從此美元不需要和任何資產掛勾,只要市場接受(或被接受)就可以無限量印!

2009年美國變本加厲推出QE(量化貨幣寬鬆政策),美元在脫離金本位後進一步幾乎無限量複製!大家要明白如果境內資金增加其實是等於樓價有相若比例的上升壓力的話,要消解這個樓價上升的壓力只有正比例增加供應,香港顯然沒有這樣做到!為了進一步理解我們探討的問題,我們了解一下M1、M2、M3,在2009年之後發生了甚麼事。

M1(指市民持有的法定紙幣和硬幣加上持牌銀行的活期存款)在09年到今年5月是增加了235%。
M2(指貨幣供應量M1所包括的項目,加上持牌銀行客戶的儲蓄及定期存款,再加上持牌銀行發行而由非認可機構持有的可轉讓存款證(NCDs))在09年到今年5月是總共增加了112%。
M3(指貨幣供應量M2所包括的各項,再加上有限制牌照銀行(RLBs)及接受存款公司(DTCs)客戶的存款,再加上以上兩類認可機構發行而由非認可機構持有的可轉讓存款證(NCDs))在09年到今年5月是總共增加了112%。

如果用M1去計算,我們會發覺香港樓價升幅仍跑慢M1!

另一個我們要知道一個重要日子,就是2014年美元量化去了極限,各國在C TO C(國家與國家直接兌換)等等的「去美元政策」下,美元使用量的比率應該是大幅減少才對的,美元就在那年開始我認為實質是下跌的!雖然中間是發生了2016年的重要事情,就是歐元和人民幣幾乎同步量化貶值,有關的幅度比美元更大,所以引致美元「被升值」!美元升值的好處就是美國難以加息,因為已經升值過多的美元,如果再加息就會再進一步升值去到市場有機會不能承受了。

去到今年,美國經濟顯然「露底」,若經濟增長低於2%又怎會有能力加息呢?甚至美國有機會出現股市和美債爆煲,更大機會會出現通縮時期,美元我認為是應該會進入長期貶值!美國若長期貶值,與美元掛勾的港元自己也難免長期貶值,如果香港境內的貨幣繼續大幅增加和被迫要追隨美國貶值的話,樓價應該是面對龐大的上升壓力才對!

大家看看圖表,除了08年之後M1、M2、M3繼續大幅增加外,3種數據亦在那時開始分道揚鑣,由08年的相近趨勢相若,變為增幅差距互相日益擴闊,這個變數亦是大家要留意的!

無論如何,我們面對的不是甚麼樓價高,我們面對問題的真身是貨幣不斷湧入,水淹香江,如果我們只是牽掛著樓價高企而忽略了貨幣繼續湧入,在百物騰貴的情形之下,樓價升好還是不升好?那一樣我們損失較少?輸得較多?大家應該明白,應該懂吧!



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