每週樓市評論

中國「龍市」經濟及其結構理論

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-08-02

*轉載自2017年08月份的百本雜誌

（按圖放大）

原文：

筆者是樓市評論員，經常也有朋友見面時會問我對樓市的看法，但是，我發覺大多數人其實對2009年之後的樓市新常態並不了解，不單止不了解「最影響市場的因素其實是貨幣」，更加仍死心眼「舊常態」的牛態市道，卻不知道「牛市」形態已日益糢糊不清，牛市二、三期更加模棱兩可，因此筆者以「龍市模式」去詮釋以中國為主的新經濟市場，希望可以比到多一個參考角度給看官們。

過去二百多年來，資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替！也是生產突飛猛進後再突破崩潰！熊彼特認為「資本主義的創造性及毀滅性是同源的，必然在週期性危機中發展，資本主義就是一種創造性破壞」，而中國式的經濟就是主張將以上不穩定性的泡沫抑制、修改、甚至去除！所以中國特色的社會主義其實是不存在「牛市三期」，甚至乎性質是與熊市及牛市不同的，這種中國特色的經濟，筆者就以「龍」來形容，龍的經濟市場形態我認為只有兩期，是「龍市一期」及「龍市二期」，「龍一」就是宏觀調控下的調整完成後的重新起步，政府這時是進行放鬆限制的階段，令到市場可以重新向上發展，「龍二期」就是經濟發展到開始出現泡沫的時候，於是政府就再出手宏調，抑制泡沫及投機氣氛，在「龍二」之後下一個階段就會回復去「龍一」，如此類推，不斷循環，所以中國式的經濟只有龍一、龍二，沒有牛三，我認為未來泡沫爆破只會繼續在美國及西歐經濟範圍裡發生，如果中國是新常態的話，那麼歐美就是OLD SCHOOL了！以中國式經濟為體系軸心的城市，將來沒有太大的泡沫風險，市場只會較多潮水漲退的風險，或有關政策的官員有可能犯錯的風險。

當「龍二」資金流出及受管制的時候就是樓市調節期，香港人未來要習慣中國式的調節，即是因宏調及「收水」引起的市場衝擊了！

香港房地產市場在「樓市辣招」的主導下已完全是龍市模式，由09年開始到了現在，香港已經進入了第四個「龍市二期」了，筆者認為股市也正逐漸走向中國資金為主導了！

當然，所謂牛、熊、龍市也好，也只是用來更具體圖像化市場狀況，樓價仍可持續上升是因為市場結構已徹底改變，都是一個「X型」的樓市，即是資金量和價格不斷上升及借貸和放盤量不斷下跌！借貸泡沫既已不存在，我們自然要改變思路去適應了！

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