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每週樓市評論

錢多貨少 樓市升不停

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-07-12


*轉載自2017年07月12日的大公報

(按圖放大)

原文:

我經常都說:「最影響樓市的因素其實是貨幣!」這話說了多年,到了今日,很多人已經體會到和認同了。

09年之後,因為量化貨幣倍增,樓價自然倍升,供應量卻不能追上貨幣的增加量,在錢多貨少的情形之下,自然的結果是價升量跌,當人人都知道樓價會持續上升的時候就更加少人放盤,即是說貨幣在增加的同時,二手放盤量卻反而大幅減少,於是樓價只會日益易升難跌。

如果「錢多貨少」的格局不改變的話,請不要再說:「收入支持不到樓價!」說這些說話的人顯然不懂甚麼是新常態經濟,因為當錢源及貨源向相反方向兩極走的時候,其實就是用市場購買力的三角形最高最尖端那小部份去支持愈來愈少的成交,當貨愈少,成交愈少,就是由愈來愈強的最最強購買力去支持成交及市場。

如果想樓價不再升只得一個方法,就是狠狠地回復八萬五政策及增加起碼3個以上的新界東新市鎮。

為何政府不支持筆者一直提出的放寬樓市辣招的樓換樓部分?這是可能因為在新的貨幣戰爭局面裡面,是需要減低市場上的借貸比率,令到浩瀚外來的資金凍結在M3中,但另一個凍結資金的方式就是禁制市場的流動力,其中包括換樓,這個是貨幣戰爭引起的一個代價,筆者同意,但是我會爭取普羅大眾應知到市場的真實一面。

另外,有關價升量跌的變化亦令到評估樓市作出的基制應該作出改變。

本來樓市數據是誠實的,所以使用房產指數去分析及掌握市場的變化是很好的方法,只是,當新常態的市場成交愈來愈少的時候,傳統樓市指數的統計方法便面臨考驗了,因為在少成交下,有關成份屋苑可能根本沒有成交或者成交少得可憐,自然反映不了大市的實際變化,即使「祥益指數」是以屯門區絕大部份的二手私人屋苑來做統計也好,但我認為因為整體市場成交也實在太少,仍不夠充分也不夠快捷去反映市場,這便是新常態的缺憾!因此,我建議在傳統圖表走勢之外,再加上回歸分析法在圖表上畫多一個趨勢供各位去參考,所謂「回歸分析法」是將整個統計時段的每一宗成交成為一個面,然後找出每個點之間的線性關係,將總體誤差減至最低,從而去分析樓市表現。

我是希望以整體數據為基礎可以彌補單單一期指數較少成交的結論,相信有助各位可以掌握更好更全面地掌握市場。

不過我要補充一點就是,每一個統計方法都有其特定範圍,包括可以反映出的價值和盲點,所以數據雖可貴之餘卻是沒有完美的,我們不應該定位,更加要知道數據本身只是市場的果,我們不要倒果為因,很多人看圖表分析,包括近代多人用的牛熊市的概念都是會喜歡以圖像為本去推敲結果,而忽略了市場真真正正的基本因素,才是衍生圖表的根,有數據只是可以作一個更完整及有規律的互動,而不是迷信圖像。

新常態的市場是比以往有更多的錯誤資訊,其中包括「一手樓搶去了二手樓的成交」,其實一手樓只能搶去二手樓的地產代理,整體市場成交量仍然是走向收縮的,有關的概念令人評估失準,失先機及錯誤部署!



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