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每週樓市評論

掌握鞏固期入市 賣方重整陣腳

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-07-07


*轉載自2017年07月07日的經濟日報

(按圖放大)

原文:

6月中的時候,我已經發表了樓市開始進入「龍市二期」(微調鞏固期),事實上,之後祥益指數(私樓)亦出現了下調的趨勢,雖然最新一期的祥益屯門樓市呎價領先指數有回升,但看這是因為成交量減少且偏向優質屋苑所致。現在市場成交量少,少量的成交代表市場其實極容易顯示偏差的數據,要較長的時候才可掌握到趨勢,於是乎筆者為祥益指數提供回歸線(回歸線的高低斜率計算,是將一段時間的數據和回歸線的誤差減到最低為目標,通過該數據來計算當前應有的價格水平。)

在統計學上歸納全面的數據來結論出一個較準確的趨勢,回歸線結算的結論是屯門的私樓成交價格下調的趨勢持續,而且趨勢顯示價格將繼續一段時間,不過,看圖表技術分析應視圖表結果為果,不應該本末倒置當了圖表結果為因,因此我是覺得有關微調的鞏固期,將在不久會結束了,如果快的話會在兩個月左右結束,以下是我的判斷分享。

在投資角度來說,在調整期間,市場發生甚麼事其實才是一個重點,當然,我們面對調整時用甚麼態度也重要!這比知道樓市升跌更重要,否則等到時機亦會錯失。

究竟現在這調節階段市場發生甚麼事?我們看到租金雖在近期打橫,但在回歸線中趨勢是向上的!另外,看回祥益的屯門居屋指數,樓價滯後的居屋市場仍然在「龍市一期」(即是無限制上升發展的階段),而二手的總放盤量雖然輕微上升,但是加幅太少,並沒有一個結構性影響,樓價仍在易升難跌的基礎上,加上整體購買力下游,不少去了成交車位,最後購買力亦會炒底向上令樓價上升!我相信圖表的趨勢是會比以上各項發生中的市場變化所改動向上,我認為業主現在已經成功「摸頂」,好漢不吃眼前虧,既然是調整時,要賣樓的應該掌握機會獲利重整陣腳,買家既然買樓的目的是長遠自住,那自然應該入市享受不斷樓價的龍市,我認為應該是在量力而為之下大膽還價入市!


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