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每週樓市評論
樓價起伏 怎掌握買與不買風險

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-06-16

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*轉載自2017年06月16日的經濟日報

(按圖放大)


原文:

筆者被稱為樓市大好友,不少多年前由筆者提出的觀點,今天已成為「樓市不跌神話」的理據,我多年唱好樓市是因為公眾長期也嚴重忽略「不買的風險」,近年樓市的確是有少部份人盲目看好的,因此我想在理據上作一些細緻的補充,樓市上升的過程其實亦會不斷出現價格起伏跌宕,希望我的補充可以令到大家更能掌握到「買及不買的風險」。

為了更準確反映出樓價升跌的路線圖,我較早前發表了「龍市概念」,房地產的數據本來是很誠實的,我在2015年年尾已就出現的「劈價勢」中,已經用祥益指數及中原指數計算出樓價將會在2016年3月(上車單位)及5月(全港性)開始回升,但是傳統牛熊概念在2009年之後其實並不合用,所以我認為中國式宏觀調控下的市場應是以「龍市一期」及「龍市二期」反映出不斷循環鞏固向上的趨勢。

如果用祥益指數去看,其實4月下旬開始已經進入「龍市二期」,數據告訴我們樓市正進入鞏固期,上兩次的「龍市二期」分別是2013年1月至2014年3月及2015年9月至2016年5月,為期8至15個月,筆者近年研究用「龍市理論」,除地產數據外,亦有用騰訊作研究,都發覺不少共通點,「龍市二期」這鞏固階段不一定向下跌,很多時也是打橫,鞏固完再升的,而谷底期很短的,騰訊是20日左右,而樓市則是3個月左右。

但筆者強調,現在買二手樓的風險仍然很低的,只是一手樓已經開始出現隱憂了,一手樓低批核門檻的高成數按揭,亦容易將購買力不足的人吸收了去買新高的樓價,這個是令人擔憂的。

當然我要強調,樓價仍然是有力向上的,筆者沒有修正我對樓市的任何看法,只是就市場過份樂觀情緒做一些補充,及有責任公布我認為「龍市二期」已來臨的觀點。

樓市仍以資金流為王,但當然資金流總有改變的時刻,樓價到時亦有下調的機會,只是不值得去等而已。


屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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