每週樓市評論

買有風險！不買也有風險！

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-06-07

*轉載自2017年06月07日的大公報

（按圖放大）

原文：

近期樓價日益高漲，買／不買樓的風險又再是大家認真討論的話題了，有質素的討論對我和讀者都有好處，我樂意回應的。

「買有風險！不買也有風險！」是筆者在2010年提出的觀點，由當時起到現在，其實我也不斷在文章定位為「如果有需要買樓自住卻選擇等樓價下跌才買入」是非常高風險的！當時有前輩教導我：「我都無買樓，何來風險？」於是我認真思索，剛好那年大兒子就讀中四，經濟科裡面剛好教「機會成本」(Opportunity Cost，指在面臨多方案擇一決策時，被捨棄的選項中的最高價值者是本次決策的機會成本)，很對！在09年之後的宏觀量化貨幣之下，「不買樓的風險」突然急升，而機會成本的意義，除在投資部署和會計方面外，其實亦同時是一種人生哲學及態度，每個決定也有其成本、風險和代價！人生總是「魚與熊掌，兩者難以兼得」！無奈的抉擇和參與就是機會成本了！

據說前金管局總裁任志剛有一個說法，就是：「買一層樓只是平倉！不買樓是淡倉！買得多過一層才開始算是好倉！」這說法正正說明了人生其實本來就在一個賭場上！縱使你與世無爭，不想去賭一舖，但高通漲、貨幣貶值、市場被壟斷、政治、加租、甚至乎強積金也會令你成為輸家，而輸家正貢獻著另一方的贏家令其得益！我們的人生其實也貢獻著業主們、財閥們、政客們、量化貨幣的大國.......

無奈的「不買的風險！」在人生賭場內就算你不落注，其實也是被迫落了注而不自知自覺！同時也會輸！年輕人和較年長有資產者的分別只是在選擇多寡上，富豪有多一些方案去取捨風險和成本，那一個對自己有利，舉一個例，如果一個富豪不買樓亦不投資將錢放在銀行，那麼當樓價上升的時候，那富豪一樣是輸去了機會成本，又譬如那富豪有很多選擇下揀了買股票去投資，那麼他就要承受買股票的風險及收穫了，如果他是買升幅巨大的騰訊股票的話，那麼他就跑贏了地產，在機會成本下，買樓才是損失！相反亦然！

一般年輕人不打算強求買樓，其實他可能是在交租幫業主供樓，尤其是中產，在若干年後收獲懸殊，優劣立見，就形成了「不買的風險」！在這個基礎下，我是不同意「買樓的風險和成本是高於不買樓的」，這不是絕對的，尤其是09年之後，租客交的租是遠高於做業主去供樓的月供本金。而在樓市「辣招」之下入得場就是好漢，它的風險在政府辣招下的嚴謹批核格式化了之後，其實並不高！

不過，我覺得湯文亮先生最近有個觀點是說得十分對的，我是非常同意的，就是在這個市場上，樓花買家的風險是不合理及不正常的，很奇怪政府為何會容許樓花作出高成數的按揭，而且是在批核相對寬鬆的情形之下進行，令到買一手樓及二手樓的風險出現了很大的懸殊及落差，這不單只對消費者的投資風險上不利，而且這種按揭上的不平衡會將購買力較集中在一手上，令到一手更加不會減價，甚至乎加價會更加容易，看近期一手樓成為樓價的火車頭，這個情況政府雖不想出現，但很應該令其平衡，否則「樓市辣招」就成為一種幫助大財團及發展商的制度了。

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