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每週樓市評論

放開胸懷迎接大時代

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-04-20


*轉載自2017年04月19日的大公報

(按圖放大)

原文:

在倫敦留學的細仔回港過復活節,昨天突然女友帶他回深圳「嘆世界」,專誠去食一間出名的火鍋,回來後讚不絕口,說服務遠勝香港:「去到我覺得自己是鄉下仔!」我聽了後苦笑,慨嘆時代在變,誰說年輕人抗拒內地?

今日小部份香港年輕人對內地的抗拒其實是源於「被教育」,新一代沒有面對過戰爭!沒有挨過餓!沒有仇恨的體驗!只是表面化的抗拒,並不深入!所以當湖南衛視播放「我是歌手」後,內地就成為年輕人的樂壇最大舞台!當電視劇集「瑯琊榜」出現後,香港年輕人就會認同內地的劇集水準了,同樣,當更好服務又有更平價格的火鍋店出現時,年輕人一樣會北上享樂,這正正是市場的魅力了。

在時代巨輪下,不應該有必然的執著,應該放開胸懷,面對大時代,全世界的大都會也是這樣:在資金匯聚下,物價包括房價上漲,於是市場就會默默去將人遷徙,我很奇怪很多人只將眼光放在狹窄的香港上,不斷批評房價的上漲,而忽略了要爭取時間去面對房價引起的大遷徙。

很多人以為嘉湖山莊是最後一個樓價大升的入市機會(09年曾出現1700元一呎成交,現在剛好出現過10000元一呎!),又再慨嘆從此沒有機會,卻其實不單只現在買嘉湖山莊長遠仍有可觀性,類似的機會亦會不斷發生,因為上帝並沒有褫奪到任何人上進的機會,執著的只是人,不給機會的是你自己。

想一想,如果兩年前你去買新界西或者內地樓,其實你都會收獲豐富的,現在買屯門甚至內地的不少物業,其實一樣未來會豐收,或者我們不應該對豐收有貪婪的要求,但是遠高於打工收入的收獲,在長遠來說是應該合理地發生的。

不要說在香港買不起樓是一個世界末日,用十分鐘越過邊界,仍然是粵港澳大灣區黃金地段,可以給到足夠的置業及創業機會你,今天香港的收入仍然高於內地,用香港的收入買內地樓仍然是一個幸福的處境。

至於香港樓價,仍然有很多人等爆煲,很多人評論說香港樓市充滿泡沫,究竟甚麼是泡沫,論者有沒有弄清楚?泡沫分多種,常見的是借貸泡沫和消費者情緒泡沫,我們總不能說樓價高就是泡沫,我認為量化貨幣印出來的錢是真的,我們可以說它是泛濫,但不可以說是泡沫,泡沫是虛假的,按揭過多之所以被定為泡沫,是同一筆錢可以在市場滾傳多次的買賣和借貸,所以我們才叫這些為泡沫,現在有借貸的物業是超低比率的,成交亦少,根本沒有一條數是引證到有借貸泡沫的。

而消費者情緒泡沫方面,即是說市場太多人看好樓市,但只要消費者情緒泡沫沒有帶來借貸結構上的改變,例如沒有出現借貸過多,令到市場上資金大減的話,這些情緒泡沫只會令市場出現較深度的微調,但是不會出現樓價結構性的下調,即是說樓價不會因此而進入拾級而下的趨勢。

這幾年因為樓市「辣招」令成交量大減,於是很少的成交量就代表了整個市場,所以最近的樓價上升,正正是很少成交下而發生的,我們可以說是在價格鞏固上是比較疏鬆的,在遇上樓價微調時,樓價調整的幅度是有機會比較大的,但我們不可以說這是泡沫,只可以說是鞏固度較低而已,甚至樓價不一定會下跌,甚至可以繼續向上,因為這些成交基礎雖不紮實卻是真實的,所以等的風險仍然是較大,等樓價跌去「執死雞」仍然是不周全的策略。



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