每週樓市評論

辣招下的換樓高牆

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-03-29

*轉載自2017年03月29日的大公報

（按圖放大）

3月28日我代表香港專業地產顧問商會到立法會發表對樓市辣招的看法，作為專業地產從業員的商會，我們是體會到政府是有需要透過不同推出「樓市辣招」去防止炒賣及在環球量化貨幣下借貸率維持在低的水平，但當一個應變措施因為新的土地供應量不足及資金愈來愈氾濫的時候，我們必須進一步關注如此運作之下會衍生什麼負作用及後遺症？作為市場的證人的地產代理，是應該在此分享所見到的事實。

「辣招」最大副作用是令二手放盤量大減，以上車為主的屯門區二手放盤量，現時對比2010年11月推出「樓市辣招」的時候，總共減少了近七成，業界一眾商會亦認同普遍各區住宅的放盤量減少幅度相若，在樓盤大減的情況下，樓價如何會有合理的發展?

二手市場放盤量大減的原因之一是因為樓市辣招下的按揭規限對換樓人士製做了「入市高牆」，這高牆正在600萬以上這條界線上，假設一個市值400萬而又供滿按揭的細單位業主，假設他賣出單位後去換樓，如果他買入600萬樓價的單位，兩成首期連印花稅所需費用是138萬(佔400萬的34.5%)，但是若他買601萬樓價的單位，正因為超過600萬要規定付出四成首期，連印花稅所需費用258.5萬(佔400萬的64.6%)（見附圖），換樓門檻之高，已經可以用不近人情來形容。這個高牆令到大部份的小業主不能換樓，於是市場放盤量應該愈來愈少，樓價在資金過多，而放盤量更少下只會易升難跌，政府每年增加區區幾千伙供應，又怎能彌補每年數以萬計的放盤量和成交減少？

另一個二手放盤量減少的原因是很多人也忽略了一個事實，就是「在市場上，買家和業主本是一體！」大部份業主賣出單位之後，都會再買入新單位去投資，就有如一手樓盤一樣，賣出樓花予小市民之後，也會買入新的地皮，當買入新地皮不順利的時候，發展商便會選擇「?貨」（即封盤不賣），就好像最近發生的事情一樣，也因此，當「樓市辣招」為市場買家增加風險及成本的時候，亦等於為放盤業主增加風險及成本！但是一手發展商買地皮是不需面對「辣招」的，而二手業主若賣樓後再投資就要面對愈來愈多的「辣招」了，可以說是在制度下被迫「?貨」，這規劃不改變的話，我相信樓市放盤量會不斷減少，這是不正常的情況。

一個想換樓的業主，他不可以透過換樓去投資，他便很容易成為一個「集郵買家」，不斷增加手頭上持有的細單位數目，而有異於過去「愈換愈大」而改變為「愈換愈多」。

官員和政客們竟然都不關心二手放盤量的乾塘，亦無人去弄清楚實際情況，我們只好盡我們的能耐去發表令到市民知多一點，然後自己去決定和判斷了。