每週樓市評論

「龍市」的理論基礎

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-03-22

*轉載自2017年03月22日的大公報

（按圖放大）

上星期我在此發表有關「龍市」的文章，認為中國為主導的市場是「龍市模式」，期間只有龍市一期（宏觀調控下調整完成後的重新起步，政府這時是進行放鬆限制的階段，令到市場可以重新向上發展）、龍市二期（經濟發展到開始出現泡沫的時候，於是政府就再出手宏調，抑制泡沫及投機氣氛），故市場並不存在傳統牛市三期，有關文章得到很好的迴響，既然公眾合用，本文我就進一步分享有關的理論基礎，希望可給讀者更深入的參考理據。

我認為龍市的一、二期必然會衍生兩個特性，一是市場總存款量愈來愈多！二是市場借貸率愈來愈低！如果以上兩點改變，就不算是龍市了！即是代表市場又再褪變去另一個模式，在以上的結構下借貸率泡沫既然不存在，又何來泡沫爆破？但當然，情緒泡沫一樣會在市場出現，只是若樂觀情緒如不能轉化成為借貸過多的局面，社會也難受重創！

但筆者另一個發表很多年的理論就是「災難必然論」！認為市場災難總會出現，筆者撰寫的文章只是提倡「不要活在過去的風險下，要學習認識新的局面衍生的新風險！」

上星期我用圖表說明了09年之後的樓市走勢是完全配合龍一、龍二的趨勢！本文我再用香港的私樓總市值及借貸率去表現龍市特性的數據基礎。

看圖表顯示香港的私樓總市值不斷長足增長，但是按揭率卻不斷降低！這就是香港樓市不跌之謎！如果在量化貨幣之下，「樓價升幅低於量化貨幣率就等於財富被蒸發」的話，「樓價升幅高於量化貨幣率可能是等於財富增長跑贏環球大市」，這觀點有別於傳統概念「價格愈高愈危險」！關鍵其實正正在於存款量及按揭率的高低！這正正是龍市的偉大之處！從我這角度看，樓市「辣招」本質原來是「令樓價低泡沫、穩健上升的政策」！那麼一些人等樓市辣招令樓價下跌，便在概念上錯得太離譜了！

樓市「辣招」是在香港的重要宏調政策！實施幾年之間，就將香港由「牛熊的奴隸」變為「龍的先鋒」！不要再說低估中國經濟的巧實力了！

龍市和牛熊市比較下的好處就是，沒有泡沫爆破期間出現的大顛覆，受傷害的人較少，可以長期擁有利益的人多很多！當牛熊市場世界出現泡沫爆破顛覆的時候，有關的優勢會被龍的市場世界所接收，從而進一步壯大，而市場週期進化，龍市亦比牛熊市更快更密，這個就是樓價升幅比量化貨幣率更高的原因，亦是中國包括香港在資產和得到市場利益上遠勝西方國家的結構基礎。

當然，香港樓市辣招是否在追隨龍市上取足一百分？還有一個美中不足就是置業率在實施樓市辣招後，由52%下降到48.5%，進步率不及內地，原因是香港的樓市辣招在按揭方面對換樓自住的人收得太緊，自然令二手放盤量大減，令受惠龍市的人也有所折扣。

放寛一換一的換樓按揭，可增加二手市場的放盤量，更可增加社會的置業比率，從而減少社會的貧富懸殊。

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