每週樓市評論

港樓升幅領先的真相

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-03-08

*轉載自2017年03月08日的大公報

（按圖放大）

最近不少人都有一個疑問：「汪生，09年之後歐美樓價雖有升幅，但為何會少過香港？」好問題，但近期有同業撰文亦說出另一面的事實：「原來美國三藩市20年來樓價總共上升約234%，紐約就上漲了130%。英國樓價升幅更是273%，香港樓價20年只升得80%，算是小巫見大巫。」

所謂統計，用不同比較角度及時段計算往往也有不同結果，所以朋友們亦不需要太過「死心眼」，另外，亦有不少朋友因為經歷過97的金融風暴，故此對長期在房地產上升都存在比較大的戒心及陰影，我今日想從一個圖表去透過97年到現在香港和美國地產的表現，去反映出一個市場真相，從而解答以上的多個問題。

各位請看附圖表，我們看到97年之後香港樓價出現下跌，大家都記得這個是因為當年亞洲金融風暴的出現，在我們水深火熱的時候，你會發覺美國地產是幾乎同時出現上升軌的，我覺得這個不是一個偶然。

在80年代，美國透過大量「印銀紙」，龐大的資金湧入香港，很奇怪這些資金都很容易借，在當時已是量化貨幣的時代了，貨幣一面量化，卻一面製造泡沫，在香港人借貸愈來愈高的時候，在貸存比率中，貸款額一早比銀行存款還高了，只要美國一抽走資金，香港的樓市及股市就會出現泡沫爆破了，果然，東南亞國家包括香港，在1998年是要面對一場災劫。

災情人人看到了，但是很少人看到災劫背後是歐美本來已開始走下波的經濟得到了救贖，市場在恐慌下，只有進一步去搶購美歐貨幣及金融產品，令到美元倍增之下不單只沒有出現貶值，還供不應求，得到更多的需求及升值，這個在圖表中的房地產指數是清晰反映了，人們將這種剝削劣行叫做「剪羊毛」。

但到了2009年，美國繼續入不敷支，於是進一步量化貨幣，量化貨幣下一步就是「剪羊毛」，經過上一次的災難之後，今次各國面對的方式就是一起印銀紙，另一方面又一起「去槓桿」，即是為市場去除借貸泡沫及減少炒賣。

量化貨幣令樓價升，去泡沫令樓價不跌，於是市場的勝負就在於「誰人可泡沫不爆破之下樓價升得最高！」樓價升得高者購買力強，如果一個城市它的樓價升得慢過貨幣增加量的話，可能是等於該城市的財富被蒸發，很多人只關心樓價升得是否太高太貴，很少人去關心樓價可能升幅不足，而令到一個城市或者市民競爭力下降。

2014年之後，美國在量化到了極限被迫停止，於是其他國家在愈來愈低的泡沫之下繼續量化貨幣，到了今日，各國量化貨幣體積之龐大，可以說美國已經不可以用剪羊毛來達到甚麼效果，而財富亦隨著樓價繼續上漲傾斜偏向了中國及香港，這個就是09年之後香港樓價升得比歐美多的原因，分別不單只在於樓價差別上，而且還在於泡沫多寡上，美國仍然量化的同時是繼續增加泡沫，而中國及香港卻在資金泛濫之下泡沫不斷減少，國際財富的分配將以此為定局。

近期我們看到中資強勢奪得香港多幅地皮，大家不要負面去單從財力的角度去判斷，其實亦可能彼此是有掌握貨幣流動及認知市場上的懸殊啊。

您可能感興趣的放盤