每週樓市評論

樓市「升災」趁早上車減衝擊

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-02-24

*轉載自2017年02月24日的經濟日報

（按圖放大）

提倡多年，人們日益認同「最影響樓價的因素其實是貨幣」，之後，我想探求環球量化貨幣的最終結局。

我們可探討兩個問題去掌握未來可能發生的事，(1)你認為歐洲是否會繼續量化貨幣？(2)如果歐洲繼續量化，其他國家會選擇一起量化還是與美國共同進退一起被升值？我認為歐洲的經濟如此疲弱，QE之路漫長，在過程中，很多的貨幣包括人民幣都會以近乎同步把貨幣量化才是最大利益方案，也因此量化貨幣潮會長期持續，直至西方國家新經濟模式穩健運作為止，因此樓價仍會有長遠上升壓力。

所以大家應忘記「樓市始終會泡沫爆破」這邏輯，既然量化出來的錢是真實的，而量化過程中很多國家亦會以「去槓桿化政策」去減低市場泡沫（包括香港的樓市辣招），借貸泡沫減少又如何會衍生泡沫爆破呢？在量化貨幣的新調節方式未𧗠生前，我們必須要先要面對資金泛濫引起的「升災」，即因為樓價上升而引起的社會缺裂和衝擊，想減少「升災」其中一個方法就是盡早讓更多人上車置業，「救得一個得一個」，所以筆者多年一直都鼓勵年輕人早上車，及提倡「買有風險！不買也有風險！」。

既然「本來無泡沫，何以會爆破？」市場自然難以用泡沫爆破去作結局，那麼，未來五至十年我們必面對更大的通脹和工資加幅，以抵銷及化解過大的資產升值，未來十五年的通脹及工資加幅將遠比過去十五年大得多。

如果筆者的「天真估計」是正確的話，香港的M3會持續破新高、樓價在資金繼續泛濫下縱使中途波折重重價格仍浪比浪高！而香港和中國股市指數將在美國經濟泡沫爆破下的第二波接收大量資金，價格升幅可能會比樓價更大！

樓價升是一個「升之災」，但是很多人忽視了各國的量化貨幣其實是盡量只活躍在資產市場，是盡量避免流入民生市場，但是當資金繼續泛濫揮之不去，下一步出現的就是民生及落後市場的價格追落後了。

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