每週樓市評論

樓市國際化港人忌坐井

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-02-15

*轉載自2017年02月15日的大公報

（按圖放大）

又減息了！多間銀行分別提供按揭減息優惠，能參與計劃的新貸款人，「實質利率」(即以HIBOR加減計算)由2016年高峰2.0625%左右跌到最近約1.83%，市場不是進入加息期嗎？美國在2014年美元量化貨幣停止之後，一直想透過加息「剪羊毛」（借回收資金令他國出現金融動盪，從而令美元增加需求從中獲利），有些人當加息週期是一場災劫！有一些人卻是黑心的詛咒！很多人因此而不敢買樓！不少高官更在多年前已奉勸人不要心急上車置業，卻很少人為「不買樓的風險」去做準備！

2015至16年，國際金融是充滿暗湧，波譎雲詭，見到不少眾生相，一些人可能因為恐懼，甚至自悲，往往都會排斥中國的強大，尤其是在制度和法治上，甚至機會在前，也會因為偏見而錯失！我想大家都有很多地方改進！但不要忽略中國在現實中是急速進步！在這個年頭，最大的迷信就是迷戀美國的強大，最大的偏見就是低貶中國的實力，如果用投資市場去印證，09年之後，不少人不斷錯過入市良機，正正是認為美國一定能夠繼續撥弄風雲，左右大局，所以才一直等待美國加息東山再起，重新魚肉自己。

最近再次減息背後究竟代表了甚麼？看看數據我們可以了解得更多！

美國聯儲局在去年12月15日宣佈加息，但是整個12月我們香港的M3(泛指香港總存款量)由原本的12.55萬億左右，總共只減少了167億，技術上可以說是幾乎等於沒有流失，加息及加息預期並沒有帶走資金，「剪羊毛」的效應可以說是近乎零。

當然，縱使資金能帶走，美國經濟是否能承擔得起也是問題！

另一應該想的問題是，資金若被帶走香港是否能承擔得起？現在的M3是09年第一次美國量化貨幣時的2倍左右，即是說縱使美國能帶走三分一至一半的資金，香港都能承受得起。

不能不想的問題是，為何美元在2014年開始停止量化到現在，香港的M3及美國的M2都仍在不斷增長？這可能有兩個原因，一個就是其他國家繼續量化，並持續流入香港，另外一個原因可能是，世人都減少了對美元的依賴，美國的QE已經產生了貨幣過盛的情況，數量之大，美國加息少收不回，加息多自己亦承擔不來，滯留的資金會形成冗長的低息期。

作為樓市的評論員，我想強調就是資產的泛濫遠高於大家所預算和理解的水平。

最近，本公司屯門碼頭分行的同事紛紛匯報，區內多了一群新買家出現是拖著行李箱的，這班不是內地人，是澳門人，而且是有香港身份證的澳門人，很大機會不少是「首置人士」，即是不需要繳交最新的15%印花稅，只需要付舊的低稅率，我與團隊討論這件事後，發覺區內多了一些韓國和日本人居住，市場更發現開始有菲律賓籍的業主，原來我們已不知不覺地國際化了，香港人不應該再坐井觀天，抗拒內地人，應該好好努力強化自己，提高競爭力，勇敢面對變遷的大時代吧！

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