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每週樓市評論

樓市周期新常態

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-01-18


*轉載自2017年01月18日的大公報

(按圖放大)

每次當市場出現「樓市下跌三至五成」或者「供應量過多,樓價有下調壓力!」等言論時,也永遠是受到公眾歡迎的!因為量化貨幣引起資產出現「升災」,其實筆者也很想樓價下調,以消一消社會的怨氣!但是,一些本來出於善意的專業概念往往都會被群眾「騎劫」成為一股情懷,當「爆煲論」出現的時候,很多人是幸災樂禍的,頗有「抵你死!」的味道,最近出現的「地獄之門」觀念,更看到一些人表現出「惡魔,永不超生」的快感!

群眾沉醉在情懷感受中,但盲目相信樓價下跌或差不多到盡頭也是很危險的!

首先,量化貨幣下的樓價升值不是假的,只是量化出來的真錢過多,卻資產太少所引起的價升效果!我們不可以說這些是假的泡沫!除非我們確定量化過多的錢正被回收,否則不單只樓價繼續升是真,而且最終工資及普遍物價也會繼續上升,令原本你認為太高的樓價常態化!(當然,在物價及工資追隨樓價的過程中,往往也會出現分配不公的情況)。

另外,供應增加的確是本屆政府值得讚賞的成績,但若有人認為供應增加就等於足夠的話,亦是非常危險的!落成量在90年代私樓平均每年落成量是3萬伙,而香港每年人口增長約5萬,供應仍然在「愈來愈不足」的困局中,市民不應忽視,必須進一步支持政府造地!更加重要是,既然在環球量化貨幣下有資產者得到的利益只會更大,時間愈久,業主的實力也只會日益比買家更強,看香港貸存比率便清晰可見了(看附圖)!成交價是買賣雙方博奕的結果,過去,日益強大的業主之所以在樓市調節下會損手,是因為市場容許過渡的借貸,為何價高仍有過渡借貸?背後無疑也是與西方國家透過量化貨幣作搶掠所引起的。

對!用傳統經濟週期評估未來樓市是錯的!傳統的經濟周期內裏是包括了不應存在且不合理的經濟搶掠,不單由西方量化貨幣後由掛鈎國家去貶值「找數」,量化之後再借給我們,然後在泡沫急增後再回收市場資金,當我們焦頭爛額後又要繼續受控於西方國家的主導了,既然這個局也是虛假的,我們為何仍要以此邏輯為金科玉律,將自己困在地獄呢?

傳統所謂經濟周期最虛假之處是淡化了經濟不少大問題,其實源於印鈔過量及隱藏了剝削小市民的一面,且將責任完全推卸在印鈔衍生的投資泡沫上,最錯之處是令人誤會炒家一定損手,卻不知道炒家只是表象上的小角色,無論他是否投資墮馬也好,在銀紙愈印愈多下,終歸昔日的樓價往往也是一去不復返了。所謂樓市入市時機其實只是捕捉過程中的空隙錯數,樓市大勢必隨貨幣增加而升值,「等樓價大跌」的人若以為自己是等待樓價大跌是回復公理,非常危險,卻其實是等待一次異數,在「等」的期間其實是不斷承受風險的,一向以來,投資獲厚利的成功個案往往印證是掌握時機,而不是「等」!

現在,美國庄家對環球貨幣大局已失去了主宰力,現實是「鬥印銀紙」,大部份國家也步伐一致地量化貨幣,傳統的經濟及樓市升跌周期也會隨著「剪羊毛」的失敗而日益失效,樓價應日益追隨貨幣發行量上升,未來也只會隨著貨幣量減少才下跌(如果會出現的話)。

世局如此吊詭,我認為買樓自住者不要「睇市」了,能量力而為就上車置業吧!

地獄本無門,不知危險其實已置身於地獄中,「買有風險!不買也有風險!」放棄舊枷鎖,看的天空便不一様了!

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