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每週樓市評論
2017年樓市十大忠告

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016)
地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
其他公職

2017-01-04

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*轉載自2017年01月04日的大公報

(按圖放大)

每年年初我也會為樓市作出忠告,今年看法如下….

(1) 樓價續升破頂:雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴,而確實負面因素也不少,只是,樓價升跌不是由感覺去決定,樓價上升的最主因是量化貨幣及低息,因此量化貨幣潮、低息期(縱使加息後息口仍與低通脹率相若)仍未過,加上二手放盤量持續減少的數量遠多於一手增加的數量,樓價最終會在各負面因素下顛覆向上,在2017年繼續破頂。

(2) 人心悲情虛怯,樓價上升中不乏假跌!外圍因素「波譎雲詭」、香港政治風雲變色,實體經濟考驗重重,群眾總有絕望時,在樓價續升的中途,必會出現「樓市哈囉喂」(群眾的負面情緒引起的價跌假象),市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」,無論升勢或跌勢也容易短暫出現。

(3) 樓市辣招左右大局:樓價既然繼續升,而「樓市哈囉喂」最終亦可能會聚積購買力引來之後價格急升,因此無論發生機會多大也好,置業人士應預算政府會再出新辣招,當然,政府及立法會的議員若可發揮智慧,降低換樓門檻及制約,釋放二手供應,樓市可更健康發展,否則只能拖延升勢,樓市繼續價升量跌去發展。

(4) 購買力流動決定板塊冷熱:樓價雖然大勢相同,但市場不同板塊卻表現不一,水向低流下,加上樓市辣招不同身分和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一,再配合「lump sum效應」(即消費者以平銀碼為入市先決,面積間格要求為較次要要求」,一些板塊升幅仍驕人,一些板塊價格卻牛皮,入市必須多做功課,信自己!

(5) 租金回報影響大局:2009年之後的樓價急升,背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」!在2016年11月政府推出最新一輪樓市辣招後,屯門租賃的放盤量急增兩成半,租金價格亦開始下調,這很可能只是周期性的鞏固,但我們應留意之後數據給我們的訊息,已確定樓價會否少了一個重要支持。

(6) 發展商盈利流程的改變令樓市邏輯迴異
發展商賣樓的訂價,其實在乎盈利流程的長短、補充地皮的多少及快慢、和銀根的鬆緊,近年以上各因素也作出了大改變,發展商將越來越惜貨,囤積收益也愈來愈高,但太多人覺得「成交少發展商就會劈價或推出優惠吸客」,這太低估發展商的實力,除非政治上立例發展商必須限期在限期內出售,否則來年一手樓花成交量不應有太大增長!

(7) 境外購買力水淹香江
全球一體化加上空前的量化貨幣潮,令各地資金也外溢,不要天真以為任何樓市辣招可以限制外來購買力,這只能短暫對付散戶,只能buy time買時間,最主力且龐大的外來購買力,會透過股市、地皮及公司收購,間接令樓市價格上升,香港是自由港,未來空降香港的資金不單止中國,而是愈來愈多的不同國家!

(8) 勿低估中國實力,勿迷信美國神話
09年後的投資要訣其實是「掌握美國弱勢及中國優勢」,到了今天,貨幣戰爭已「波決雲詭」,不可從表面數字看到強弱,筆者擔心表面轉強實際日益虛弱的美國及歐洲,在未來一年會引起金融大局的失衡甚至衝撃!

(9) 下一代已無「地」自容
2011至2016年對比2004年至2010年平均每年全港成交就減少了4.5萬宗左右,全港增加的一手供應平均每年只是增加了數千伙,而每年首次新婚約40,000個登記和持單程證移居香港的人士每年也約40,000萬左右,房屋供應短缺的問題是日益嚴重的,每遲一日去疏導,下一代將來都要付出沉重的代價,但是香港人不斷容許政治混亂、錯誤的環保概念、及不同的既得利益者的阻礙,令發展土地愈來愈應付不到,加上,業主的「持貨能力」遠高於準買家的購買力,就算有足夠供應上車人士都可能買不起,香港將出現「有樓無人住,有人無樓住」的情況,隨著大量的基建完成,將會愈來愈多香港年輕人在內地居住。

(10) 扭曲市場衍生的入市板塊
三房單位不少比兩房呎價平兩成左右,但是在全港181萬的可售單位裡面,其實三房是佔少數,滿足不到在上游的兩房需要,所以三房來說,現在500萬以下的三房單位的入市良機,另外,近期推出零房至一房的「納米樓」,因為空間細小,應對家庭變遷的能耐較弱,所以三至五年後,大多數都會有換樓需要,這班強勁的購買力,將來會搶貴二手的兩房單位,所以400萬以下的兩房單位亦是入市良機。

屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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