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每週樓市評論
2017樓市預測 樓價續升不乏假跌

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2016-12-30

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*轉載自2016年12月30日的經濟日報

(按圖放大)

每年年初我也會為樓市作出忠告,今年看法如下….

(1) 樓價續升破頂:雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴,而確實負面因素也不少,只是,樓價升跌不是由感覺去決定,樓價上升的最主因是量化貨幣及低息,因此量化貨幣潮、低息期(縱使加息後息口仍與低通脹率相若)仍未過,加上二手放盤量持續減少的數量遠多於一手增加的數量,樓價最終會在各負面因素下顛覆向上,在2017年繼續破頂。

(2) 人心悲情虛怯,樓價上升中不乏假跌!外圍因素「波譎雲詭」、香港政治風雲變色,實體經濟考驗重重,群眾總有絕望時,在樓價續升的中途,必會出現「樓市哈囉喂」(群眾的負面情緒引起的價跌假象),市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」,無論升勢或跌勢也容易短暫出現。

(3) 樓市辣招左右大局:樓價既然繼續升,而「樓市哈囉喂」最終亦可能會聚積購買力引來之後價格急升,因此無論發生機會多大也好,置業人士應預算政府會再出新辣招,當然,政府及立法會的議員若可發揮智慧,降低換樓門檻及制約,釋放二手供應,樓市可更健康發展,否則只能拖延升勢,樓市繼續價升量跌去發展。

(4) 購買力流動決定板塊冷熱:樓價雖然大勢相同,但市場不同板塊卻表現不一,水向低流下,加上樓市辣招不同身分和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一,再配合「lump sum效應」(即消費者以平銀碼為入市先決,面積間格要求為較次要要求」,一些板塊升幅仍驕人,一些板塊價格卻牛皮,入市必須多做功課,信自己!

(5) 租金回報影響大局:09年之後的樓價急升,背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」!在16年11月政府推出最新一輪樓市辣招後,屯門租賃的放盤量急增兩成半,租金價格亦開始下調,這很可能只是周期性的鞏固,但我們應留意之後數據給我們的訊息,已確定樓價會否少了一個重要支持。

<待續>
屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
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