電話號碼
密碼

每週樓市評論

解決樓市關鍵在二手

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-12-29


*轉載自2016年12月28日的大公報

(按圖放大)

08年之後樓市進入新常態,政府的政策方向正確之餘卻未能報捷,除了因為不少政治因素和角力外,不少市場持份者,包括政府,或者知識的詮釋者包括傳媒及學術界,我認為也仍未掌握樓市的新常態下的秩序和邏輯,如果新一任特首及其班子不可掌握到新的觀念,或者民間不懂支持和配合的話,相信樓市問題仍然解決無望,以下我分享我的看法:

(1) 一、二手總供應才是市場供應的全部,政府甚至很多學者看樓市都偏重於一手供應量,絕大部份的人都忽略了二手放盤量是更大及更重要的供應板塊,08年之後,正正是二手放盤量的數量減少遠遠高於一手供應量的增加,這又如何能夠做到供求平衡呢?

因此,一手供應必須要進一步增加之餘,二手放盤量也必須釋放。

(2) 為何樓市辣招反令樓價上升?那麼,我們必須要清楚市場是如何運作的,當高樓價下市場的成交運作是可以支持到的時候,業主當然不會割價求售,那麼無論市場上有多少需要也好,必須要合乎能支付高價的合格購買力才能買到樓,合格購買力若多於供應,樓價仍繼續升,不能支付高樓價的不合格購買力縱使佔九成半,只要剩下那半成合格購買力能支持低成交量的市場,樓價便不會下跌。

更何況,低息及市場一、二手業主強勁的「持貨能力」也會衍生能慢速出貨的「合格持貨力」,令市場價升量跌。

樓市辣招雖可成功抑壓市場購買力,但也一次又一次令市場成交進一步少於合格購買力,這個就是辣招方向正確,但方法未配合新常態所引致的。

(3) 發展商不會因供應過多而減價,原因除了實力強橫之外,在新的市場新陳代謝系統也改變了,營商之道來說,發展商減價只有兩個原因,a)「減價率」是永遠低於「成本和風險損耗率」的,現在是低息期,而且市場資金泛濫,減價不是發展商一個合乎邏輯的選擇,b)減價賣樓回籠的得益是大於不買「?貨」,現在易借錢!難買地!貨如輪轉的節奏大大減慢!

(4) 增加二手放盤量可扭轉市場,辣招已經將市場成交縮到很少,政府只要鼓勵二手放盤,令到二手新放盤量比成交更多,那麼二手放盤量就會重新累積增加,樓價最快會在半年,最遲會在兩年內形成下調壓力,政府應放寬按揭門檻,解放換樓自住人士向上游,那麼上車的供應自然增加了。

古有大禹治水,洪水從來不可抑壓,只可疏導,今天環球出現歷史上最大規模的量化貨幣潮,資金如洪水淹沒民間,製造價格泡沫及貧富懸殊,人心決裂,同樣只可以疏導為上算,抑壓只可buy time(買時間),長遠為下策啊!

您可能感興趣的放盤
置樂花園

屯門

低層 3房

物業編號: AN239554

584

500

置樂花園

屯門

高層 3房

物業編號: AN238967

511

470

置樂花園

屯門

高層 3房

物業編號: AN244890

511

400

置樂花園

屯門

高層 2房

物業編號: AN245537

449

400

按這裡可以加到「我的收藏」
按這裡從「我的收藏」中移除