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每週樓市評論

能量力而為 入市為先屬上策

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-10-28


*轉載自2016年10月28日的經濟日報

(按圖放大)

很多人說我是樓市最硬好友,他們其實是忘記了我在98-03年都是淡友,我效忠的是事實,不是唱好或者唱淡,過去幾年唱好是因為太多人忽略「不買的風險」,到了現在,我又覺得開始有人對買的風險感到迷糊及迷惘,希望讀者可以掌握到清晰的市場圖畫來作合適部署,我要強調我對樓市的評估是完全沒有變的,在量化貨幣未有跡象收斂前,樓價向上可以說是硬道理,現實是「長遠無得輸,但沿途多凶險!」,縱使樓市上升,但你在中途不做好風險預算出現斷供,你一樣捱不到去美好的終點,一樣TOTAL LOSE!

大自然也好,市場也好,其實也是起跌有時,冷暖有序,這定律,縱使由美國環球量化貨幣帶起的「資產荒」也不能豁免!這幾年樓價上升令人迷惑,是因為人們錯將新常態的「資產荒」當了是舊經濟的「樓市泡沫」,「樓市泡沫」是指市場出現過份炒賣、借貸及槓桿,購買力可以說是假的,但「資產荒」是量化了太多真的錢,我們是不可以說是這些購買力是假的,只是,有關的調整方式、時間、形態與樓市泡沫爆破是截然不同而已,過去太多人用舊觀念處理及評估樓市,才會錯過了樓市的入市及調節時機啊!

在新常態中我們更要明白市場上的需求量,和「合格購買力」的數量是完全兩樣東西的,樓價愈高,能買得起的「合格購買力」就會愈來愈少,那麼,只要有一日放盤量或者新供應高過「合格購買力」數量的時候,樓價就會出現下跌壓力!不過,大家亦不要幸災樂禍,就算這一天出現,當樓價向下微調5-10%,「合格購買力」的數量就會增加,樓價又會有上升壓力了。但這個供求互動的關係,我認為政府可以好好掌握來牽制樓價向上的銳氣。

基於樓價無論真下跌或者假調整也好,可調整的幅度不大,「等」的成本及風險太高,因此能量力而為者,我較認為入市為先是上策啊。



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