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每週樓市評論
資金氾濫下的民生風險
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2016-09-30
*轉載自2016年09月30日的經濟日報
(按圖放大)
筆者前文發表過「資產荒」,剛好內地樓市近期出現恐慌性入市且有蔓延到香港之勢,其實普世面對著的不是甚麼加息風險,是資金泛濫之災!
「所謂資產荒,簡單來說就是資金相對資產來說太多了。於是,過多的資金積聚在相對較少的資產之上,就把資產價格推高、把資產回報率給壓低了。這不僅僅表現在房地產行業中,也表現在股市、債市等各種資產市場裡。」以上是內地學者對「資產荒」的闡述,對!「資產荒」的背後其實是資金太多!
近日有多間財務公司推出800萬以下一按九成的按揭計劃,這事情是可能反映出香港的資金泛濫及政府的態度,香港的M3已經去到12萬億,比08年的時候多了一倍,4年間多了4成!真正「資金猛於虎」!我常說「影響樓價最大的是貨幣」,這才是市場的真正大道理,在這大道理下所有的甚麼入息比率、供應量、和加息都只是小道理。
在今年年初《2016年我對樓市的十大忠告》強調「勿低估中國實力,勿迷信美國神話」,現在人們對美國的迷信已減少盲目,但仍低估中國實力!如果未來3個月至半年,遇上了中國的經濟能量發放的話,我們樓市要面對新一輪的升浪,10月1日人民幣開始納入國際貨幣基金組織(IMF)的特別提款權(SDR),國際市場對人民幣的需求只會有增無減,如果人民幣出現結構性上升,相對美元就便出現結構性下跌了,香港的樓市就不再是面對一時的樂觀情緒,而是結構性上升時期了,雖然,我覺得中國不會輕易給予美元短期大跌的空間,令她有加息機會,但因人民幣慢慢升值而引來樓價進入上升周期,這「不買樓的風險」顯然遠遠高於加息帶來的買樓風險啊。
長遠來說,真正令人擔心的風險其實在美債,當人們日益清楚美國虛弱的之後,下一步的目光自然會留意到虛浮的美債已不復當年之勇,美債不穩引來的後果是增持美債的城市(包括香港)及廣大買入低風險投資基金的普羅大眾!
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筆者前文發表過「資產荒」,剛好內地樓市近期出現恐慌性入市且有蔓延到香港之勢,其實普世面對著的不是甚麼加息風險,是資金泛濫之災!
「所謂資產荒,簡單來說就是資金相對資產來說太多了。於是,過多的資金積聚在相對較少的資產之上,就把資產價格推高、把資產回報率給壓低了。這不僅僅表現在房地產行業中,也表現在股市、債市等各種資產市場裡。」以上是內地學者對「資產荒」的闡述,對!「資產荒」的背後其實是資金太多!
近日有多間財務公司推出800萬以下一按九成的按揭計劃,這事情是可能反映出香港的資金泛濫及政府的態度,香港的M3已經去到12萬億,比08年的時候多了一倍,4年間多了4成!真正「資金猛於虎」!我常說「影響樓價最大的是貨幣」,這才是市場的真正大道理,在這大道理下所有的甚麼入息比率、供應量、和加息都只是小道理。
在今年年初《2016年我對樓市的十大忠告》強調「勿低估中國實力,勿迷信美國神話」,現在人們對美國的迷信已減少盲目,但仍低估中國實力!如果未來3個月至半年,遇上了中國的經濟能量發放的話,我們樓市要面對新一輪的升浪,10月1日人民幣開始納入國際貨幣基金組織(IMF)的特別提款權(SDR),國際市場對人民幣的需求只會有增無減,如果人民幣出現結構性上升,相對美元就便出現結構性下跌了,香港的樓市就不再是面對一時的樂觀情緒,而是結構性上升時期了,雖然,我覺得中國不會輕易給予美元短期大跌的空間,令她有加息機會,但因人民幣慢慢升值而引來樓價進入上升周期,這「不買樓的風險」顯然遠遠高於加息帶來的買樓風險啊。
長遠來說,真正令人擔心的風險其實在美債,當人們日益清楚美國虛弱的之後,下一步的目光自然會留意到虛浮的美債已不復當年之勇,美債不穩引來的後果是增持美債的城市(包括香港)及廣大買入低風險投資基金的普羅大眾!