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每週樓市評論
反對租置的謬誤

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016)
地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
其他公職

2016-09-28

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*轉載自2016年09月28日的大公報

(按圖放大)

筆者提出重推「租者置其屋」的計劃,有不少年輕人都表示歡迎,但是凡事都總有人反對,而反對的人都是擔憂重推租置會「減低公屋的流轉量」!或者認為「現時最有住屋需要的是公屋輪候冊者及窮中產,但出售公屋反而是幫助已解決居住問題人士,是本末倒置。」這些擔憂我們應該尊重,在重推租置之餘,應要確定公屋總供應是在上升的趨勢中,即公屋項目必須是要有良性的新陳代謝,但我必須提出有關的概念是有思想誤區的,我們應從公屋的原有角色來做探討。

公屋,是小市民安居的最後防線,令到相對經濟能力薄弱的草根有一個住屋上的保障,但這個有如救生網的偉大功能,不是公屋功能的全部。

在50年代,公屋(前身稱作徒置區)的作用是安置木屋區居民甚至難民!

去到60年代,就全面地去取替寮屋。

去到70年代,「不少市民的薪金超過申請公屋入息上限,卻難以負擔購買私人住宅物業。」於是香港便開始打造置業階梯了,在「十年建屋大計」下,「居者有其屋」及「房協」亦在這段時候誕生,香港人與公屋數量的比重由1981年12.7比1,去到1991年8.7比1(見圖),大量的人入住公屋卻製造了香港之後20年的地產神話,人們都為了改善環境力爭上游,更加主要的就是在置業階梯下,市民可以拾級而上。

公屋居民可以透過低廉的租金及消費社區儲蓄到金錢去買樓(居屋一定可以了),亦不少人透過「置業資助貸款」去買到私人物業,於是,細單位業主就換樓三房單位,因為階梯緊密,所以不怕樓市升跌,所謂水漲船高,樓價升跌小市民都容易得到上車機會,這段香港的美好時光,除了香港人的努力,當時房地產階梯都是一個出色的系統,當時的公屋角色是「暫住」,大家也力爭上游去換更理想居所。

但是到了現在,香港變了,是香港人也變了,97金融風暴是令到香港人恐懼供應!甚至希望政府少做少錯,停售居屋,終止置業資助貸款,香港人竟然額手稱慶,停止開發土地的曾蔭權先生成為民望最高的特首,我們的置業階梯斷裂了,房地產系統荒廢了。

各位,依賴公屋是一條死路,因為公屋是財政負擔沉重而入不敷支的項目,我們要堅守這個最後防線,增加公屋之餘,更加重要的就是我們要重建置業階梯,置業階梯夠細緻緊密才可以在量化貨幣的資產升浪中,仍可以給到安居及保值的資產於普羅大眾!所謂流動是要有人搬遷才可以製造流動,看看現在綠表人士置業率日益不積極,看居屋綠表人士參與的置業率是愈來愈低的,這正正響起了警號,令人擔心。

如果在整個樓房系統的角度來說,重推「租者置其屋」可令到有關的公屋人士是有了一個低門檻的上車階梯,而市場上多了一個公屋物業,其轉售的時候買的人自然是綠表人士或者公屋輪候冊人士,縱使有部份是白表人士,其實都是增加了流動性,而增加有關的流動性,最後都會對減低人們對公屋的需求產生了作用。

在市場學上,有入有出才製造到市場流動,大家應該努力重整置業階梯,如果人人消極地以公屋為永久住所的話,嚴格上來說,無一個政府可以承擔得到!


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