每週樓市評論

供應改變下樓市新常態

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2016-05-13

*轉載自2016年05月13日的經濟日報

（按圖放大）

近期無論政府高層及民間都是非常關注香港負資產的增加，雖然增加後數目並不多！但負資產影響深遠的確不可忽略！更令人關注的就是在負資產的數據中，不少部分的也是樓花的高按揭成數引致！暴露了樓花高按揭成數帶來的負資產隱憂，但公道一點說，高按揭成數的好處是為置業者提供低門檻，自然會容易出現負資產了！只要數目不少和借貸沒有過份容易批核的話，其實不應該將問題太政治化，當然，我認為一手樓花的按揭遠比二手容易的話，對二手業主來說，的確會形成了不公平的競爭！

其實發展商可爭取一些共贏的方案，97前，其實大部分地產代理都沒有經營一手的，但是一手銷情還比現在好得多，為什麼？除了樓市辣招的因素外，還有一個健全的二手市場支持一手，看回數據，20年前左右，全港二手的潛在供應量（即可售單位）是106萬！而當年落成量約是34,173個，佔整體可售單位比重是3%，比現在大得多！到了2014年，二手的整體可售單位已經是179萬，而一手每年只有15,000個落成量左右，只佔0.9%！以上的結構性改變是被人忽略的，發展商及大行的理念也是想搶盡二手市場的客源去支持一手，當然，當二手市場是運作健康的時候，佔市場99.1%份額的二手市場當然足以應付不足1%市場的待發售樓花，但當市場成交惡劣的時候，一二手樓之間出現了爭客甚至惡性競爭的情況下，那二手市場的回應能力便會大大衝擊一手市場了！去年的10月開始的劈價勢就是這樣而來！二手市場出現無底殺價令一手樓也滯銷！

既然一手的超高成數按揭是會令到負資產增加，為何不索性收斂一手的高成數按揭，而將這個按揭的借貸空間讓給二手市場的樓換樓人士?這可令到市場更平衡發展及增加更多細單位供應，當如二手放盤量比成交量多的時候，樓盤便聚積，樓價自然升勢放緩了！

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