每週樓市評論

資訊發達令物業代理業變天

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2015-12-31

*轉載自2015年1月份的經濟導報

（按圖放大）

香港經濟表現下滑逐漸帶來市場衝擊，但骨子裡真正衝擊的其實不是經濟趨勢，而是經濟轉型，更加正確來說，應該是時代隨著智能手機的普及，資訊甚至大數據已經是消費者隨手可得，而且是隨身攜帶，資訊的變革除了令很多行業變天之外，更加令到市場及營商環境出現結構性改變，當香港的商舖市場價格去到高峰，卻在這個時候出現了網購潮，結果是一連串戲劇性的骨牌效應！

在未來5年裡面，各行各業對商舖的依賴性可能大減，不單在數目上，網購引起的「環球格價效應」間接是令旺舖的租值封了頂！大家可以想一想，當同級的鑽石，一些集網購、雲端服務和傳統店舖混合於一身的珠寶行，它的價格是市價三分二的時候，以龍頭旺舖為主的傳統大店的利潤除了深受打擊外，相信經營手法亦面對結構性改變！

當日本及韓國的優質時裝產品也加入網購戰團的時候，即使是香港傳統舊區做街坊生意的時裝店，也會在價格及質素上深受衝擊，都要同全世界貨品的格價和貨比貨，很多人都忽略網絡世界已高速吞噬現實企業的同時正綜合完為新的實體面世！

既然手提電話已經令準買家資訊及大數據隨身攜帶，隨時擁有，請問一向擔當「資訊提供者」角色的地產代理，他還有市場價值嗎？如果有，新的市場價值應在那裡？是甚麼？在這個轉變之下，地產代理正進入新的里程碑了！

香港的地產代理市場，現在的生態是異常扭曲的！

香港有三萬七個持牌代理人，但是最新11月的成交只有4,736宗，大家很容易計到數，很多人「食白果」(即指營業員沒有成交)，但奇怪的就是既然僧多粥少，為何持牌人數仍不斷向上升？

仍然有大行有人高呼要請人，要增兵加舖，但一些時候又會說經營困難，要求政府取消辣招，一些時候又說雖然成交創新低，但又說收支平衡，令人覺得如果成交正常，這些公司豈不是「豬籠入水」嗎？看來地產代理風光得令人妒忌啊！

眾所周知，長期「食白果」的人不少，為何如此吃虧的工作也有這麼多人去做？這批食白果的人究竟用甚麼信念去支持繼續下去呢？

大型地產代理現在進行的是「人海舖海戰術」，即是用過多的人數和分行去抽乾市場上的資源，包括人力資源，持牌地產代理是需要經過專業考試合格才能入行的，所以原本是有限的人力資源，當用人海策略抽乾市場上的持牌人士的時候，其他對手便會人手不足了，這個是一個傷殘行業質素的方法，因為人海戰術自然會產生挖角潮！在互相挖角之下，大家就會包容質素低的份子，甚至強調「我們公司不用做GROUNDWORK」或者「我們公司夠膽犯例開樓花水票」來作挖角的賣點，行業主流在很多年前已經入了歪道了！

當一個有限市場不斷去增加競爭者的時候，在博奕論上這是一個「共用地悲劇」，去到一個程度就會僧多粥少，在這個局面下，仍然很多人參與，是基於一個迷信，就是「我比人醒目及幸運」！這基本上與進入賭場的心態是一樣，而能夠有這個吸引力是因為豐厚的樓花佣金！縱使過去平均2014年後平均每月的樓花只是成交1400宗左右，但是大多數人都相信自己會是其中一份子！

更加可悲的是這個迷信產生了第二個迷信，就是「二手樓無得做」！縱使我經營的代理公司長期每月人均成交二手物業維持在3-4宗左右，但是大多數人仍然是樂意荒廢代理的事業及客戶基礎 ── 二手市場，不少管理層都想下屬忘記二手市場，專注肥美的一手佣金！

邪惡的模式在樓花市場一直存在，數十年前是排隊黨，在十數年前是內部認購，而現在就有為客人墊支製造的虛假水票，一直都是光天化日之下的操作，而社會賢達及政府一直都是一面包容一面嫌棄著地產代理！有原則的地產代理只好無盡地等待！

人海舖海戰術，在戰術上是一種軍備競賽，軍備競賽是會將集團內的盈利蒸發，而且不能自拔，不能自拔的原因是因為人海舖海的戰術會衍生有關的制度，這些制度的遊戲玩法自然會是鼓勵人多大茶飯，與本來是深耕細作的地產代理本質相違背，加上運作中會衍生以上所說的許多迷信，大型地產代理的挑戰可能就是被迫繼續膨脹，直至對手或者自己消耗至盡為止！

就在代理業面對以上最黑暗的時刻的同時，遇上了資訊變革引起的「提供資訊角色被取代」，代理業可以是入了死胡同，但是隨著而來卻是因資訊變革引來的新對手，這些從內地而來的新對手用更闊的平台，更全面的財技去吞併地產代理這登堂入室的行業，我不認為這種威脅是短暫的，我反而認為現在的模式即將過去，因為我們的而且確失去了資訊上的原本角色！規模就算如何擴大也好，都是一條錯的路！

我認為地產代理的新角色應該是詮釋資訊，你可以說我們是「解籤佬」，或者用「房產顧問」亦比較合適，在人人也知的資訊上增添附加價值，這個才是我們的生路。

我是絕不希望大型地產代理被市場淘汰的，因為若大型市場失去了主導權之後，市場會顯得更亂及衍生了更多的黑暗模式。

看到不少中小型同業仍然是用DOS為作業系統去在市場競爭，的確是令人倒抽一口涼氣！

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