每週樓市評論

人幣短期偏弱港樓價跌未停

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2015-12-25

*轉載自2015年12月25日的經濟日報

（按圖放大）

08年金融海嘯後，環球市場包括香港市場也出現了新常態，在實踐多年後，我們發現新常態下的房地產市場有新的重心，能準確在這幾年表現到樓市的重要因素，分別是貨幣匯率、二手放盤量及租值的升跌，本文我們先談貨幣的匯率。

多年來，最影響房地產價格其實就是貨幣，在貨幣戰爭下，匯率影響一切！有些人認為「貨幣戰爭」或者「貨幣搶劫」是源於08年之後，其實量化貨幣早已在72年美國取消金本位後發生，美元量化數十倍令到房地產也上升數十倍，08年後，當美國進一步過度量化貨幣的時候，人民幣變相上升！樓價自然高漲！但當美國量化去到必須收拾的時候，人民幣和其他貨幣包括歐元卻繼續量化，以取回在美國「印銀紙」下被「搶劫」去的實質財富！於是人民幣價格自然下跌，美元自然上升了！香港樓價也因此失去了上升動力！動力失去後「劈價潮」就「乘虛而入」！當然劈價潮是一個心理因素的起動，但的確出現而且影響著樓市的趨勢！

我在本年初「我對樓市的十大忠告」裡，認為「長期的人民幣“單邊升勢”時代已結束，“美元長跌、人幣長升”的階段也轉變，中國貨幣就結束了長升長有的趨勢，匯率市場已“水無常形”」，來到今天當中國進入了國際貨幣基金組織的SDR特別提款權，人民幣在貨幣市場就有如一間新上市的公司一樣，新上市時最重要是價錢吸引，給人覺得仍有長升餘地的感覺，所以我認為人民幣短期仍然會貶值，貶值期完成後會再逐步上升！在人民幣重回上升軌道之前，香港的樓市因為匯率的關係是會面對不少的下調壓力的，中間的過程更要面對美國的貨幣戰爭，人民幣的升跌情況相信是非常之戰略化，即是說起跌不定！真的是「水無常形」了！因此，香港房地產在宏觀情況之下，其實已經過了升值率最快速的時候了！

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