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每週樓市評論
大膽還價 追求一年前價位
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2015-11-20
*轉載自2015年11月20日的經濟日報
(按圖放大)
近期市場大家都沉迷的樓市「劈價勢」已被過份渲染了!市場只是進入了一個新的常態,這個新的常態我認為很大機會是由「劈價」、「高價」、和「正常成交價」同時合奏,未來市場的高低只是這三種組合的份量不同而已,如果你認為一面倒劈價是一個常態,恐怕是一個美麗的誤會,基本上市場從未出現一面倒的劈價潮!市場仍不乏新高價,甚至破頂價出現!大家真正要追尋的其實是市場上的「合理的價位」!即真正已鞏固了的價格水平,市場會在「合理的價位」之上不斷動盪!這也就是未來的新常態!
市場的邏輯應該是:調整將泡沫去除。
宏觀調控(包括香港的樓市辣招)製造了價格在不斷上升的過程中也同時不斷鞏固、不斷去除泡沫的效果,即是說宏調之下的價位是由低泡沫高鞏固而來的!所以在宏調之下期望價格大跌並不實際,我認為我們只可追求一些未鞏固好的樓價進行減價,事實上,宏觀調控令到市場成交減少,即價升量跌,於是很少成交就代表了整個市場表現,正因為成交不足,市場只有用足夠時間去為價格進行鞏固,我認為要經過一年左右才可以比較鞏固!即是說過去一年左右的成交價,可假升亦可假跌。
買家雖可以追求一年前的成交價位,但是我要提醒各位,這只是筆者的一個理論,也正因為市場由太少成交去代表,一年前左右成交的價位未必一定是過高,亦可能過低,這也是新破頂價仍繼續出現的原因了。
基於「買有風險!不買也有風險!」的機會成本概念下去為買家訂定一個策略的話,最有利的方案就是現在大膽還價,如果追求到一年前的價位,相信是比較實際的追尋方案!
我最後強調一點的就是,雖然宏觀調控之下的價格是需要時間去鞏固,但鞏固了之後,價格應該是繼續更鞏固向上升的,這點才是「等」平價的朋友最大的風險啊!
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近期市場大家都沉迷的樓市「劈價勢」已被過份渲染了!市場只是進入了一個新的常態,這個新的常態我認為很大機會是由「劈價」、「高價」、和「正常成交價」同時合奏,未來市場的高低只是這三種組合的份量不同而已,如果你認為一面倒劈價是一個常態,恐怕是一個美麗的誤會,基本上市場從未出現一面倒的劈價潮!市場仍不乏新高價,甚至破頂價出現!大家真正要追尋的其實是市場上的「合理的價位」!即真正已鞏固了的價格水平,市場會在「合理的價位」之上不斷動盪!這也就是未來的新常態!
市場的邏輯應該是:調整將泡沫去除。
宏觀調控(包括香港的樓市辣招)製造了價格在不斷上升的過程中也同時不斷鞏固、不斷去除泡沫的效果,即是說宏調之下的價位是由低泡沫高鞏固而來的!所以在宏調之下期望價格大跌並不實際,我認為我們只可追求一些未鞏固好的樓價進行減價,事實上,宏觀調控令到市場成交減少,即價升量跌,於是很少成交就代表了整個市場表現,正因為成交不足,市場只有用足夠時間去為價格進行鞏固,我認為要經過一年左右才可以比較鞏固!即是說過去一年左右的成交價,可假升亦可假跌。
買家雖可以追求一年前的成交價位,但是我要提醒各位,這只是筆者的一個理論,也正因為市場由太少成交去代表,一年前左右成交的價位未必一定是過高,亦可能過低,這也是新破頂價仍繼續出現的原因了。
基於「買有風險!不買也有風險!」的機會成本概念下去為買家訂定一個策略的話,最有利的方案就是現在大膽還價,如果追求到一年前的價位,相信是比較實際的追尋方案!
我最後強調一點的就是,雖然宏觀調控之下的價格是需要時間去鞏固,但鞏固了之後,價格應該是繼續更鞏固向上升的,這點才是「等」平價的朋友最大的風險啊!