每週樓市評論

樓市由微調進入拾級而下？

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2015-11-13

*轉載自2015年11月13日的經濟日報

（按圖放大）

繼屯門區300萬及400萬以下的二手放盤量脫離絕跡軌道（趨勢）之後，樓市陸續出現更多的結構性改變，進入11月之後，短短10日間，屯門私人屋苑的租金平均急跌了10.03%，比高峰期的8月份總共跌了14.49%，個別單位的租價本來由超越$10000的勢頭，有回復到$8000左右的走勢，表面上是因為個別屋苑租盤增加，卻其實這個是一個新常態的表現！

說新常態，是因為近日的「劈價潮」是在幾乎沒有任何的經濟結構上的改變情形之下發生！就算減價的業主，也不是因為「等錢去供樓」而是基於機會成本，「年尾及早租出比空置過年化算」或「怕麻煩，早租出唔志在平一點」！

今次是我做地產代理31年以來，一次罕見的現象，官民合一去唱淡！製造了一次「樓市哈囉喂」！由最初的少量劈價個案，去到劈價個案愈來愈多！到後來300或者400萬的二手放盤量增加！到現在的租金急跌！樓市無鬼！但不等於扮的鬼不會把人嚇死！

根據我之前發表的理論，樓市下跌有分三種情況，第一種是微調，第二種是爆煲，第三種是拾級而下！11月的市況，可能已突破了微調的關口，有機會進入拾級而下了！因為事實上，如果租金急跌，樓價就失去了最鞏固的支持力，已無險可守了！

不過，我要提醒的就是現在樓市雖然表面看是清晰轉勢，但是純粹是市場負面氣氛引致，並不是經濟結構引致的關係，這跌市的底氣其實不足的，即是說樓市一得到喘息機會的時候，同樣容易反彈回升，近年成交量稀少，極小量的成交代表了整個市場，假升也假跌！而且，市場上累積的樓盤仍未夠多夠厚，承受不了一個小陽春，現在的市場可以是一次假跌，是一次入市良機！筆者的責任是報導實況，和發表自己的看法，在大家也未經歷過的新常態下，「買有風險！不買也有風險！」看官要靠自己判斷，自己承擔自己決定的風險！

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